Annullamento del condono edilizio per difetto del completamento funzionale e perdita di titolarità dell’area (TAR Puglia n. 782 del 20.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il termine per impugnare un titolo edilizio in sanatoria decorre dal momento in cui le opere realizzate rivelano in modo certo ed univoco le loro caratteristiche e, quindi, l’entità delle violazioni urbanistiche e della lesione derivante dal provvedimento al ricorrente, e non già dalla pubblicazione del titolo sull’albo pretorio, qualora il manufatto non abbia ancora trovato concreta consistenza. La sanabilità dell’abuso edilizio ex art. 31 legge n. 47/1985 e norme successive richiede, per le opere interne a edifici già esistenti, il completamento funzionale dell’opera, che difetta in presenza di una porzione di piano pilotis ancora aperta e liberamente accessibile, priva delle tampognature perimetrali complete e degli impianti. In caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, l’area e il manufatto abusivo si intendono acquisiti gratuitamente al patrimonio comunale decorsi novanta giorni dalla notifica dell’ordinanza, ex art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, con effetto automatico e natura dichiarativa dell’atto di acquisizione; ne consegue che il trasgressore, avendo perso la titolarità del bene, non è più legittimato a presentare una nuova istanza di condono. L’interesse al ricorso contro un titolo edilizio sussiste quando dall’annullamento possa discendere un effetto di ripristino concretamente utile e non meramente emulativo per il ricorrente, come nel caso di unità immobiliari contigue su piani adiacenti, a prescindere dalla perfetta corrispondenza verticale.

Il Fatto

La controversia riguarda un’unità immobiliare realizzata al piano pilotis di un edificio condominiale. Il dante causa delle controinteressate, proprietario del piano, aveva presentato varie istanze di condono, respinte per il difetto del requisito del completamento funzionale dell’opera. Nel 2004 una nuova domanda di sanatoria per una porzione del piano venne accolta con il rilascio del permesso di costruire in sanatoria impugnato. L’area, tuttavia, rimase a lungo aperta e priva di tampognature perimetrali fino al completamento dell’appartamento, realizzato solo tra la fine del 2019 e l’inizio del 2020 sulla base di una SCIA. Il ricorrente, usufruttuario di un appartamento al primo piano dello stesso edificio, ha impugnato il titolo in sanatoria e la nota comunale di accettazione della SCIA, deducendo anche l’intervenuta acquisizione dell’area al patrimonio comunale per l’inottemperanza al precedente ordine di demolizione del 1996. Il giudice ha ordinato l’integrazione del contraddittorio e la causa è stata trattata all’udienza del 04.06.2026.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha superato l’eccezione di tardività del ricorso, richiamando il principio secondo cui il termine per impugnare un titolo edilizio decorre dal momento in cui le opere realizzate rivelano in modo certo e univoco le loro caratteristiche. Nel caso di specie, il manufatto ha iniziato a vedere concretamente realizzazione solo nell’ottobre 2019: prima di tale data l’unità era una porzione di pilotis ancora aperta e liberamente accessibile, priva di consistenza materiale idonea a far sorgere nel ricorrente il sospetto dell’esistenza del titolo. La notifica del ricorso, avvenuta il 23.12.2019, è stata quindi ritenuta tempestiva.

Quanto all’interesse al ricorso, la Corte ha escluso che la richiesta di chiusura del pilotis avanzata dal ricorrente nel 1992 possa configurarsi come acquiescenza, in quanto manifestata in un contesto del tutto differente e non consapevolmente riferita al bene della vita oggetto del provvedimento. Ha inoltre ritenuto sussistente l’interesse, applicando i principi dell’Adunanza Plenaria n. 22/2021, in ragione della contiguità tra gli immobili e della potenziale percezione dei rumori, rilevante ai fini della qualità abitativa.

Nel merito, il collegio ha accolto la censura relativa alla violazione dell’art. 31 legge n. 47/1985 e delle successive norme sul condono. Pur a voler considerare l’opera come edificazione autonoma, il difetto delle tampognature perimetrali (presenti solo in parte) escludeva il completamento del rustico; ove invece si fosse ritenuta l’opera come interna all’edificio preesistente, difettava comunque il completamento funzionale, mancando anche gli impianti. L’unità si presentava come spazio del piano pilotis liberamente accessibile, privo dei caratteri essenziali per essere considerato un manufatto autonomamente utilizzabile.

Il TAR ha inoltre accolto la doglianza relativa alla perdita di titolarità dell’area. Applicando i principi dell’Adunanza Plenaria n. 16/2023, la Corte ha chiarito che alla scadenza del termine di novanta giorni dall’ordine di demolizione, l’amministrazione è divenuta ipso iure proprietaria del bene, con natura meramente dichiarativa dell’atto di acquisizione. Il dante causa delle controinteressate, avendo perso la proprietà dell’area, non era più legittimato a presentare la nuova istanza di sanatoria nel 2004, con conseguente annullamento del titolo rilasciato.

In accoglimento delle domande impugnatorie, il tribunale ha annullato il permesso di costruire in sanatoria, limitatamente all’unità abitativa del piano pilotis, e la nota comunale del 29.01.2018, dichiarando assorbite le ulteriori censure e travolta anche la SCIA per il venir meno del titolo presupposto. Le spese sono state integralmente compensate, in ragione delle peculiarità della vicenda e del consolidamento del quadro giurisprudenziale successivo all’adozione del titolo annullato.