Aree edificabili ICI e vincoli paesaggistici: necessaria la verifica integrata (Cass. civ. Sez. V n. 22591 del 09.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, si desume dalla qualificazione attribuitale dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi. Tuttavia, la regola secondo cui i vincoli di destinazione incidono solo sulla maggiore o minore potenzialità edificatoria, e non sulla natura edificabile dell’area, non opera quando l’area, pur edificabile secondo il piano regolatore, tale non sia all’esito della valutazione complessiva e integrata di quest’ultimo con lo strumento di pianificazione paesaggistica regionale. Il giudice di merito deve pertanto verificare, in concreto, se le aree abbiano mantenuto una sia pur limitata potenzialità edificatoria, oppure non siano in alcun modo, nemmeno parzialmente o potenzialmente, edificabili; la determinazione del valore venale resta vincolata ai parametri tassativi dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/1992.

Il Fatto

Un Comune ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale della Lombardia aveva accolto l’appello di una società contribuente, riformando la decisione di primo grado sfavorevole a quest’ultima. Oggetto della controversia è l’impugnazione di un avviso di accertamento per infedele dichiarazione e omesso parziale versamento dell’ICI relativa all’anno 2010, riguardante aree ubicate nel territorio comunale e destinate, secondo il piano regolatore generale, in parte a verde privato, in parte a viabilità e in parte ad “AP Standard”.

Il giudice di secondo grado aveva ritenuto le aree equiparabili a quelle agricole per la determinazione del valore venale, sul presupposto della loro inedificabilità per effetto della disciplina del piano territoriale di coordinamento del “Parco Agricolo Sud Milano”. La società ha resistito con controricorso e il Pubblico Ministero ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione della qualificazione delle aree ai fini ICI muovendo dall’art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504/1992, come interpretato autenticamente dall’art. 11-quaterdecies, comma 16, del d.l. n. 203/2005 e dall’art. 36, comma 2, del d.l. n. 223/2006: un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato, a prescindere dall’approvazione regionale e dagli strumenti attuativi.

Su questa linea si colloca il consolidato insegnamento della Corte, richiamato anche dalle Sezioni Unite n. 25506 del 2006. Resta fermo che, escluso il criterio catastale, occorre tener conto della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie e dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione sul valore in comune commercio.

Il passaggio decisivo riguarda il rapporto tra pianificazione paesaggistica e pianificazione urbanistica. La regola per cui i vincoli di destinazione incidono solo sulla potenzialità edificatoria, e non sulla natura edificabile dell’area ai fini tributari, non concerne l’ipotesi in cui l’area, pur edificabile secondo il piano regolatore generale, non lo sia all’esito della valutazione complessiva e integrata di quest’ultimo con lo strumento paesaggistico regionale. Il giudice di appello ha invece dato per scontata l’inedificabilità assoluta sulla sola base dell’approvazione del piano territoriale di coordinamento, omettendo la verifica concreta dell’incidenza dei vincoli paesaggistici.

La Corte censura altresì l’ancoraggio della determinazione dell’edificabilità al piano di governo territoriale vigente fino all’agosto 2009 e ripristinato solo nel 2012, senza considerare la riviviscenza del piano regolatore generale per l’anno 2010. Quanto alla determinazione del valore venale, il giudice di merito è vincolato ai parametri tassativi dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/1992, non surrogabili da valutazioni aprioristiche.

Ne consegue l’accoglimento dei primi sette motivi, con assorbimento dei restanti, la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.