Valore aree edificabili: legittimo il metodo di trasformazione (Cass. civ. Sez. V n. 15613 del 04.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della determinazione della base imponibile IMU delle aree edificabili, il valore venale in comune commercio può essere ricavato anche mediante il metodo analitico-ricostruttivo del valore di trasformazione, che si fonda sulla differenza tra il valore dell’edificato e i costi di edificazione. Tale criterio è riconducibile ai parametri tassativi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, non essendo rimesso alle scelte economiche del contribuente. Il giudice tributario, ove ritenga invalido l’avviso di accertamento per motivi sostanziali, non può limitarsi ad annullarlo, ma deve esaminare nel merito la pretesa impositiva ed eventualmente rideterminarla. La notificazione alle pubbliche amministrazioni al domicilio digitale tratto dal registro IPA è valida solo se la PA non ha comunicato la propria PEC nel registro di cui all’art. 16, comma 12, d.l. n. 179/2012, onere allegativo che grava su chi eccepisce il giudicato.

Il Fatto

Un ente locale propone ricorso per cassazione avverso la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva respinto l’appello contro la decisione di primo grado, che aveva annullato un avviso di accertamento IMU per l’anno 2013 relativo a un’area fabbricabile. La società contribuente resiste con controricorso, eccependo in via preliminare il passaggio in giudicato della sentenza impugnata e, nel merito, la correttezza della decisione regionale.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge l’eccezione di inammissibilità fondata sull’intervenuto giudicato. La notificazione della sentenza all’ente locale era stata eseguita all’indirizzo PEC tratto dal registro IPA. La modifica dell’art. 28, comma 1, lett. c), d.l. n. 76/2020 consente il ricorso a tale registro solo quando la pubblica amministrazione non abbia comunicato il proprio domicilio digitale nell’elenco previsto dall’art. 16, comma 12, d.l. n. 179/2012. La controricorrente non ha allegato né provato questa circostanza, sicché la notificazione è nulla e il termine breve per impugnare non è mai decorso.

Parimenti disattesa è l’eccezione di giudicato esterno collegata a una precedente pronuncia della stessa Commissione regionale. La Corte richiama la giurisprudenza secondo cui l’efficacia ultrattiva del giudicato opera anche nei rapporti di durata e non trova ostacolo nel principio di autonomia dei periodi d’imposta. Tuttavia il valore venale delle aree edificabili, variabile da periodo a periodo, non costituisce elemento costitutivo a carattere tendenzialmente permanente e non può fondare il giudicato nel giudizio successivo.

Nel merito, il primo motivo è respinto: la sentenza impugnata esplicita in modo sufficiente la propria ratio decidendi, consentendo il controllo del percorso logico-giuridico. È invece accolto il secondo motivo, con cui l’ente locale censura la violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992. La Commissione regionale ha erroneamente ritenuto il metodo di trasformazione in contrasto con la norma.

La Corte ricorda che i parametri dell’art. 5, comma 5, sono tassativi, ma a essi è riconducibile il metodo analitico-ricostruttivo del valore di trasformazione, incentrato sulla differenza tra valore dell’edificato e costi di edificazione. Il criterio assume la potenzialità edificatoria dell’area nella sua dimensione concreta e obiettiva, non rimessa alle scelte economiche del contribuente. Da ciò consegue la cassazione della sentenza con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, perché applichi i principi illustrati e ridetermini nel merito la pretesa impositiva.