Onere reale delle opere di urbanizzazione e atto unilaterale d’obbligo (TAR Lombardia n. 1006 del 05.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’atto unilaterale d’obbligo sottoscritto dal privato a fronte del rilascio del titolo edilizio non ha autonoma efficacia negoziale. Esso si inserisce nella sequenza procedimentale e confluisce nel provvedimento finale, divenendone elemento costitutivo della fattispecie complessa di natura autoritativa. Ne consegue che il recepimento dell’atto nel permesso di costruire esclude la necessità di una sottoscrizione da parte dell’amministrazione e rende irrilevante ogni questione di tipicità delle promesse unilaterali ai sensi degli artt. 1173 e 1987 cod. civ.. L’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione assunto all’atto del rilascio del titolo ha natura di onere reale e grava, come obbligazione propter rem, anche sugli aventi causa del titolare originario. Il mancato adempimento legittima il diniego del nuovo titolo edilizio.

Il Fatto

Un complesso immobiliare a destinazione mista, turistico-alberghiera e commerciale, è stato realizzato nel 2008 e poi completato nel 2012 con cambio di destinazione d’uso di parte delle unità. I permessi di costruire erano stati rilasciati a fronte di atti unilaterali d’obbligo con cui la società costruttrice si impegnava a realizzare la sistemazione dell’accesso e un tratto di pista ciclabile lungo la strada provinciale.

Dopo il fallimento della società, l’amministratore del condominio e una società proprietaria di appartamenti hanno chiesto al Comune un permesso di costruire per un parcheggio privato, in parte asservito a uso pubblico. Il Comune ha negato il titolo sul duplice rilievo della decadenza dell’autorizzazione rilasciata dall’ente gestore della provinciale e del mancato adempimento degli obblighi di urbanizzazione. I ricorrenti hanno impugnato il diniego e il preavviso di rigetto, contestando la vincolatività degli atti unilaterali nei loro confronti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di tardività della memoria difensiva, depositata trentadue giorni liberi prima dell’udienza e quindi nel rispetto del termine dell’art. 73 cod. proc. amm. Passa poi all’esame dei motivi che contestano la ragione di diniego fondata sulla mancata realizzazione delle opere.

Il Tribunale qualifica gli atti come atti unilaterali d’obbligo accessivi ai titoli edilizi. Richiamando Cass. civ., Sez. II, n. 21396 del 2013, Cass. Sez. Un. n. 9360 del 2007, Cons. Stato n. 5628 del 2013 e Cons. Stato n. 579 del 2021, esclude che essi abbiano autonoma efficacia negoziale: incidono sul provvedimento cui sono intimamente collegati e ne divengono elemento accidentale. Da qui l’irrilevanza della mancata sottoscrizione da parte del Sindaco e dell’invocata violazione degli artt. 1173 e 1987 cod. civ.

Il Comune aveva espressamente previsto, con l’avviso di rilascio, che l’adempimento degli obblighi costituisse condizione di efficacia del permesso di costruire. Recepito l’atto nel titolo, non serve alcuna sottoscrizione dell’amministrazione. La connotazione pubblicistica dell’atto, servente al rilascio del titolo, esclude ogni problema di tipicità delle promesse unilaterali.

Quanto alla posizione dei ricorrenti, il Collegio richiama la giurisprudenza consolidata secondo cui l’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione ha natura di onere reale, ovvero di obbligazione propter rem (Cons. Stato n. 898 del 1996; TAR Calabria, Catanzaro, n. 1447 del 2016). L’obbligo non grava quindi solo sul titolare originario, ma anche sui suoi aventi causa.

L’attivazione del Comune verso l’ente gestore della provinciale non dimostra l’intento di realizzare l’opera a proprie spese. L’impegno a mettere a disposizione le aree di terzi, previsto nel solo atto del 2008, non incide sulla legittimità del diniego e potrà assumere rilievo in sede di attuazione. La questione dell’agibilità resta estranea al giudizio, nulla disponendo il provvedimento sul punto. La fondatezza di questa sola ragione è sufficiente a sorreggere l’atto; il ricorso è respinto, con condanna alle spese.