Base imponibile ICI per fabbricati D e valorizzazione contabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 23588 del 20.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, il criterio di determinazione della base imponibile basato sul valore contabile di cui all’art. 5, comma 3, d.lgs. n. 504/1992 costituisce un regime autonomo e provvisorio, applicabile fino alla richiesta di attribuzione della rendita catastale. L’accesso a tale regime sostitutivo non è precluso dalla mancata scorporazione contabile delle singole componenti (quali impianti e macchinari) del compendio immobiliare, a condizione che la valorizzazione di bilancio risulti univocamente e distintamente riferibile all’unità immobiliare a destinazione speciale oggetto di imposizione. La scindibilità del compendio ai fini dell’attribuzione della rendita catastale non rappresenta, quindi, un ostacolo pregiudiziale all’adozione del criterio contabile, purché la contabilizzazione unitaria sia chiara e non cumulativa con altri cespiti.

Il Fatto

La società contribuente impugnava un avviso di accertamento ICI relativo all’anno 2009, emesso dal Comune per una centrale elettrica di sua proprietà. La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso, ma la Commissione tributaria regionale delle Marche, pronunciando sull’appello del Comune, riformava la decisione.

La società ricorreva per cassazione con unico motivo, deducendo la violazione dell’art. 5, comma 3, d.lgs. n. 504/1992 e dell’art. 7, comma 3, d.l. n. 333/1992, lamentando che il valore contabile dei fabbricati non avrebbe dovuto includere anche il valore delle turbine. La questione era stata avviata alla definizione accelerata ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., ma la ricorrente aveva proposto opposizione alla proposta, chiedendo la decisione collegiale.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente chiarito che la questione controversa non riguardava l’inclusione dei c.d. “imbullonati” nella nozione catastale di fabbricato, questione ormai pacifica, bensì la corretta determinazione della base imponibile ICI per i fabbricati del gruppo D non iscritti in catasto, valorizzando l’autonomia del criterio contabile rispetto al criterio della rendita catastale.

Il Collegio ha richiamato il principio delle Sezioni Unite n. 3160/2011, secondo cui il metodo contabile vale fino a quando il proprietario non richieda l’attribuzione della rendita; da quel momento, pur applicando provvisoriamente il metodo contabile, il contribuente aderisce al sistema della rendita catastale. La comunicazione di attribuzione della rendita impone, quindi, di determinare l’imposta, anche per le annualità pregresse, in base alla rendita stessa.

Quanto al merito, la Corte ha affermato che le centrali elettriche non possono escludere dal computo della rendita catastale le turbine e gli impianti mobili, in quanto elementi essenziali e strutturalmente connessi al bene “centrale elettrica”, senza i quali verrebbe meno la sua classificabilità. Tuttavia, ha precisato che l’autonoma rilevanza catastale dei singoli impianti non esclude che, prima dell’accesso al regime della rendita, la base imponibile possa essere desunta dal valore di bilancio del complesso, qualora questo sia univocamente descritto e distintamente contabilizzato rispetto agli altri cespiti.

La Corte ha quindi adattato al caso di specie il principio per cui la “distinta contabilizzazione” richiede che il valore di ciascun fabbricato sia separato e differenziato da quello di qualsiasi altro. Per una centrale elettrica pluri-impianto, l’applicazione del criterio contabile è giustificata dalla sua valorizzazione complessiva di bilancio, quando tale valorizzazione sia univoca e riferibile all’intero compendio, essendo irrilevante la mancata scorporazione interna delle varie componenti.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese e al pagamento delle sanzioni ai sensi dell’art. 96 c.p.c., in ragione della decisione conforme alla proposta di definizione accelerata.