Cambio di destinazione d’uso e specifiche condizioni comunali dopo il Salva Casa (TAR Toscana n. 1398 del 29.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le specifiche condizioni che gli strumenti urbanistici comunali possono fissare ai sensi dell’art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. 380/2001, nel testo introdotto dal d.l. n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024, devono essere esplicite, oggettive, non discriminatorie e sorrette da adeguata motivazione riferita a esigenze concrete del contesto urbano. Esse non possono essere desunte implicitamente dalle previsioni dello strumento urbanistico vigente. Le regolamentazioni urbanistiche previgenti che limitano i mutamenti di destinazione d’uso sono recessive rispetto alla norma primaria statale e, in caso di contrasto, vanno disapplicate. Il mutamento verticale di destinazione d’uso presentato con SCIA prima dell’entrata in vigore delle nuove specifiche condizioni è disciplinato esclusivamente dal tempus regit actum e dalla normativa statale sopravvenuta.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un’unità immobiliare con destinazione direzionale inserita in un condominio in zona B, ha presentato in data 07.02.2025 una SCIA per il cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale, ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. 380/2001, allegando il versamento dell’integrazione degli oneri.

Il Comune ha adottato in data 14.02.2025 una delibera consiliare con cui ha confermato le “specifiche condizioni” del previgente Piano Operativo e, in data 17.02.2025, ha comunicato l’inefficacia della SCIA e il divieto di prosecuzione dell’intervento. La ricorrente ha impugnato entrambi gli atti davanti al TAR, contestando il contrasto con la normativa statale sopravvenuta e l’applicabilità retroattiva della delibera.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’istanza di rinvio e dichiara inammissibili, per carenza di interesse, le censure rivolte direttamente alla delibera consiliare, poiché questa non può applicarsi alla fattispecie in forza del tempus regit actum. La SCIA è stata presentata il 07.02.2025, mentre la delibera è stata adottata il 14.02.2025 e pubblicata il 27.02.2025.

Nel merito, il giudice ricostruisce la portata dell’art. 23-ter. Il comma 1-ter ammette il mutamento verticale tra categorie funzionali per unità ubicate nelle zone A, B e C del d.m. 1444/1968, purché siano rispettate le condizioni del comma 1-quater, le normative di settore e le eventuali specifiche condizioni fissate dagli strumenti urbanistici comunali.

Richiamando le linee guida del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, il Collegio sottolinea che tali condizioni devono tradursi in criteri oggettivi e non discriminatori, essere specifiche e motivate, e non possono essere ricavate implicitamente dal POC vigente, giacché la norma statale prevale sulle previsioni restrittive.

L’art. 24 delle NTA del POC, ammettendo in zona B solo destinazioni commerciali e direzionali, è incompatibile con la norma primaria sopravvenuta. Il contrasto tra fonte secondaria e fonte primaria va risolto, in applicazione degli artt. 1, 3, 4 e 8 delle preleggi, con la disapplicazione della disposizione regolamentare.

Il Collegio precisa poi che le specifiche condizioni non possono essere desunte dal POC antecedente al decreto Salva Casa, dovendo essere redatte successivamente e alla luce delle novità normative. Nel caso concreto, al momento della presentazione della SCIA non erano operative specifiche condizioni legittime. Il mutamento verticale in zona B è pertanto conforme ai commi 1-ter e 1-quater dell’art. 23-ter e il ricorso va accolto, con annullamento del provvedimento di inefficacia. Le spese sono compensate.