Cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione e variazione essenziale (TAR Sicilia n. 51 del 09.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile da ufficio ad abitazione integra variazione essenziale al progetto assentito e richiede il permesso di costruire, ove comporti il passaggio tra categorie funzionali non omogenee. La presenza di una cucina e di due camere da letto costituisce indice sintomatico dell’adibizione ad abitazione, non compatibile con la destinazione produttiva e direzionale. Il mutamento rilevante può realizzarsi anche senza opere edilizie, ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001. Rilevata la modifica abusiva, l’Amministrazione deve applicare la sanzione ripristinatoria, con le conseguenze previste per l’inottemperanza.

Il Fatto

La ricorrente agisce per l’annullamento dell’ordinanza con cui il Comune di Caltanissetta le ha ingiunto la demolizione di opere mediante le quali aveva modificato la destinazione d’uso di un’unità immobiliare di sua proprietà, trasformandola da ufficio ad abitazione.

Il provvedimento di ripristino è seguito a un verbale di sopralluogo che aveva accertato la suddivisione dell’unità in più vani, con due camere da letto e una cucina. Le concessioni edilizie rilasciate nella zona prevedevano il vincolo di destinazione permanente a uso commerciale e direzionale. La ricorrente, che aveva stabilito nell’immobile la propria residenza anagrafica, ha impugnato l’ordinanza deducendo il carattere cautelativo del ricorso e rappresentando di aver già provveduto alla rimessione in pristino.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rileva anzitutto un profilo di rito. La stessa ricorrente aveva qualificato il mezzo di tutela come cautelativo e tuzioristico e aveva documentato l’avvenuta rimessione in pristino dei locali. Su questa base il ricorso è dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.

Nel merito, il Tribunale ritiene infondato il primo motivo. Il mutamento di destinazione d’uso è stato correttamente desunto dalla presenza di una cucina e di due camere da letto nell’immobile destinato a ufficio. Se la presenza di un punto di ristoro può non essere incompatibile con l’uso direzionale, analoga compatibilità non si estende a una vera cucina né a due camere da letto.

La Corte richiama il costante indirizzo amministrativo secondo cui il cambio di destinazione tra categorie funzionalmente autonome e non omogenee integra modificazione edilizia con effetti sul carico urbanistico, soggetta a permesso di costruire (Cons. Stato n. 10687 del 2023; TAR Toscana n. 1072 del 2023). La modifica rientra nella variazione essenziale dell’art. 12, comma 1, lett. a), legge regionale n. 16/2016, applicabile in Sicilia.

Il passaggio da ufficio ad abitazione comporta aumento del carico urbanistico, come si desume dall’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, che elenca tra le categorie funzionali quelle residenziale e produttiva e direzionale.

Anche il secondo motivo è respinto. L’ordinanza impugnata ha natura rigidamente vincolata: accertata la modifica abusiva, l’Amministrazione non poteva che applicare la sanzione ripristinatoria e dare conto delle conseguenze previste per l’inottemperanza, poiché il mutamento d’uso rilevante può realizzarsi anche senza esecuzione di opere edilizie.