Canone agevolato calcolato sul costo di convenzione non sul prezzo di cessione (Cons. Stato n. 10443 del 30.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia di edilizia agevolata convenzionata, il canone di locazione degli alloggi destinati alla locazione permanente si determina assumendo a base di calcolo il costo di convenzione, e non il prezzo di cessione, che assume rilievo solo per gli alloggi destinati alla vendita. La disciplina regionale e la modulistica differenziano il trattamento delle migliorie qualitative nei due casi: per gli alloggi in vendita le migliorie possono concorrere al prezzo massimo di cessione, per quelli in locazione no. Le migliorie unilateralmente apportate dal soggetto attuatore, in assenza di una variante progettuale che elevi il costo base di realizzazione tecnica, non incidono sul costo convenzionale e quindi sul canone. È infondata la pretesa risarcitoria fondata sull’illegittimità degli atti di determinazione del canone, una volta accertata la loro legittimità.

Il Fatto

Il Comune ha approvato un programma di intervento di edilizia agevolata e convenzionata. Una società ha presentato proposta risultata vincitrice del confronto concorrenziale ed è stata ammessa a contributo regionale. Nel corso della realizzazione di un lotto destinato alla locazione permanente, i tecnici comunali hanno invitato a verificare la possibilità di dotare gli alloggi di box interrati. I box sono stati realizzati e, completato l’intervento, il Comune ha certificato le migliorie introdotte.

Dovendo determinare i canoni di affitto degli alloggi destinati alla locazione, il Comune ha adottato due determinazioni, la seconda in rettifica della prima, assumendo a base di calcolo il costo totale dell’intervento. La società ha impugnato gli atti davanti al TAR Toscana, deducendone l’illegittimità e chiedendo il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale e aquiliana. Il TAR ha respinto il ricorso con la sentenza n. 845/2021 e la società ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’appello e conferma integralmente la sentenza di primo grado. Muove da una premessa di sistema: il programma integrato di intervento previsto dall’art. 16 della legge n. 179/1992 segue lo schema tipico degli atti di pianificazione urbanistica secondaria e attuativa, dovendo essere accompagnato da uno schema di convenzione, come già affermato dalla giurisprudenza amministrativa.

Cadono le censure fondate sulla pretesa contrarietà degli atti alla ratio della norma. La misura del canone, calcolata su criteri predeterminati e trasparenti, serve proprio a evitare ingiustificate penalizzazioni a carico degli inquilini e ingiustificate forme di locupletazione in favore del soggetto realizzatore.

Il punto centrale è il trattamento differenziato delle migliorie qualitative. La Regione ha individuato una modulistica distinta per gli interventi destinati alla vendita e a quelli destinati alla locazione, riconoscendo nel 12% del costo base di realizzazione tecnica il differenziale di costo connesso alla qualità aggiuntiva. Per gli alloggi in locazione l’unico riferimento normativo resta il costo di convenzione, non sostituibile dal prezzo di cessione maggiorato delle migliorie.

La Corte conferma l’accertamento del primo Giudice sul punto decisivo: le migliorie che l’appellante assume di aver realizzato consistono in box interrati senz’altro necessari a rendere conforme il progetto ammesso a contribuzione pubblica, circostanza che l’appellante non poteva ignorare avendo partecipato alla procedura concorrenziale e essendone risultata vincitrice. La documentazione prodotta non prova nulla oltre l’esistenza di incontri tra il funzionario comunale e il soggetto attuatore, circostanza priva di valenza decisiva.

Accertata la legittimità degli atti impugnati, risulta infondata anche la domanda risarcitoria, per responsabilità contrattuale o aquiliana. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in favore del Comune.