Catasto e CTU non provano la preesistenza degli abusi edilizi (TAR Sicilia n. 2514 del 21.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le planimetrie catastali non sono idonee a dimostrare la regolarità urbanistico-edilizia di un immobile né la preesistenza delle opere contestate, poiché il catasto è implementato sulla base di autodichiarazioni dei privati e non accerta la conformità alla disciplina edilizia. La consulenza tecnica redatta in sede di esecuzione immobiliare, avente finalità estimativa, non costituisce prova dell’esistenza di un idoneo titolo abilitativo. L’ordinanza di demolizione che descriva in modo puntuale le opere abusive e ne contesti l’assenza di titolo è legittima, e le contestazioni generiche sui calcoli dei volumi, non supportate da specifiche censure, non ne determinano l’illegittimità. Non integra difetto di motivazione la mancata menzione di documenti comunque valutati e non pertinenti alle opere accertate.

Il Fatto

Le ricorrenti hanno acquistato un immobile in forza di decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’esecuzione in seno a una procedura esecutiva immobiliare. Su una porzione del bene una di esse esercita, con partita IVA e iscrizione camerale, attività di locazione per eventi e manifestazioni.

A seguito di una segnalazione e di un sopralluogo, il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione per opere ritenute abusive: diversa distribuzione interna dei locali al piano seminterrato in assenza di CILA, nuovi volumi al piano terra e al piano primo, chiusure in muratura di portici e terrazze. Le ricorrenti hanno impugnato il provvedimento deducendo violazione di legge ed eccesso di potere per difetto di motivazione e travisamento dei fatti, sostenendo la preesistenza delle opere all’acquisto e l’affidamento su una relazione tecnica di stima e sulle planimetrie catastali del 2020.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, confermando quanto già delibato in sede cautelare, respinge il ricorso. L’accertamento comunale si fonda sul raffronto tra la documentazione in possesso degli uffici tecnici e lo stato dei luoghi rilevato nel sopralluogo.

La difesa delle ricorrenti poggia in larga parte sulla consulenza tecnica del 2002, predisposta in sede esecutiva per la stima del bene. Il Tribunale nega a tale atto valore probatorio sulla conformità edilizia: la relazione aveva finalità estimativa e descrittiva, non di verifica della legittimità urbanistica. La descrizione in essa contenuta, richiamata dal Giudice dell’esecuzione, evidenzia anzi che la suddivisione interna dei locali al piano seminterrato e la consistenza delle terrazze sono mutate dopo il 2017.

Quanto alle planimetrie catastali del 2020, il TAR afferma che esse non sono idonee a giustificare gli ampliamenti né a provare la preesistenza di un titolo edilizio. Il catasto viene implementato su autodichiarazioni degli interessati e non costituisce strumento per accertare la reale consistenza degli immobili e la loro conformità alla disciplina urbanistico-edilizia, richiamando sul punto un precedente del TAR Lombardia, sez. II, del 2021.

La domanda di sanatoria del 1986, presentata dall’allora proprietario, si riferiva a una superficie esterna al piano seminterrato, estranea alle opere contestate, e resta quindi priva di rilievo. Il riferimento a una cartolina pubblicitaria degli anni ’70, mai depositata, non prova nulla, poiché il Comune non contesta la presenza del portico ma la sua chiusura in muratura e la creazione di volumi non autorizzati.

Le censure sulle dimensioni dei vani sono generiche: le ricorrenti contestano la bontà dei calcoli senza indicare dove risieda l’errore. Gli aumenti di cubatura e di superficie residenziale ricadono pertanto nelle previsioni dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese di lite.