Cessione di contratti preliminari: il definitivo vale come accettazione scritta (Cass. civ. Sez. II n. 34627 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nella cessione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, soggetta ex art. 1406 cod. civ. all’accettazione del contraente ceduto, la stipula del contratto definitivo tra il promissario acquirente ceduto e il cessionario integra l’accettazione della cessione. La forma scritta richiesta ad substantiam per il definitivo è adeguata a soddisfare il requisito di forma dell’accettazione, che resta assorbita dall’adempimento dell’obbligo a contrarre assunto con il contratto ceduto. L’esistenza del contratto definitivo costituisce fatto storico rilevante nel giudizio, e i limiti legali di prova operano solo quando il contratto sia invocato tra le parti negoziali come fonte di reciproci diritti, non quando se ne deduca l’esistenza come semplice fatto influente sulla decisione. Le note di trascrizione e l’attestazione del notaio sono idonee a provare tale fatto e il rispetto della forma necessaria.

Il Fatto

La società ricorrente aveva ceduto a un fondo di investimento immobiliare, con contratto del 13.4.2007, una serie di contratti preliminari di compravendita di posti auto e box, già stipulati su immobili conferiti nel fondo. I promissari acquirenti avevano versato caparre confirmatorie e prenotazioni per complessivi € 4.528.233,00, girate al fondo. Nel 2007 e 2008 la cedente aveva ricevuto contestazioni su cinque contratti preliminari.

La società aveva quindi agito per la nullità del contratto di cessione e per la restituzione degli importi. Sopravvenuta la liquidazione del fondo, la causa era stata dichiarata improcedibile e la società aveva chiesto l’ammissione al passivo per l’intero importo, sul presupposto della mancata accettazione delle cessioni. Il Tribunale di Milano aveva accolto in parte l’istanza, riconoscendo il diritto alla restituzione solo per i preliminari non seguiti da contratto definitivo e per i cinque contestati. Avverso la sentenza hanno proposto ricorso principale e incidentale.

La Motivazione della Corte

La questione centrale riguarda l’individuazione del modo in cui deve intervenire l’accettazione della cessione del contratto preliminare da parte del contraente ceduto. La Corte chiarisce che il tema non è chi debba esercitare i diritti derivanti dai preliminari ceduti, ma se la cessione di ciascun contratto sia stata o meno accettata dal promissario acquirente, divenendo così efficace anche tra cedente e cessionario.

La conclusione del contratto definitivo tra il promissario acquirente e il fondo è dimostrativa dell’accettazione della cessione. La forma è adeguata, perché coincide con la forma scritta necessaria per la stipula del definitivo: l’accettazione scritta resta assorbita dall’adempimento dell’obbligazione assunta con il contratto ceduto. La Corte richiama Cass. n. 26003/2010 e la recente Cass. n. 13891/2024, secondo cui i limiti legali di prova di un contratto per cui sia richiesta la forma scritta ad substantiam operano solo quando esso sia invocato tra le parti negoziali come fonte di diritti e obblighi, non quando se ne invochi l’esistenza come semplice fatto storico influente sulla decisione.

Le censure sulla violazione degli artt. 1406 e 1350 cod. civ. sono infondate, perché non è mai stata in dubbio la necessità dell’accettazione scritta, ma si è correttamente assimilata ad essa la stipula del definitivo, necessitante della forma scritta ad substantiam. Le doglianze sull’omesso esame di fatti decisivi risultano generiche e mirano a una rivalutazione del merito, preclusa in sede di legittimità quando la motivazione è esistente, logicamente articolata e priva di contraddizioni insuperabili.

Il ricorso incidentale del fondo è respinto. Il Tribunale non ha presupposto alcuna nullità, ma ha ritenuto la cessione inefficace per i soli contratti non accettati e non seguiti dalla stipula del definitivo, in base alla clausola contrattuale. La restituzione delle caparre non è stata disposta per consentire alla cedente di rientrare negli esborsi, ma perché il fondo non aveva titolo per trattenere importi relativi a cessioni non perfezionate. La Corte rigetta entrambi i ricorsi e compensa integralmente le spese di legittimità.