Cessione di edificio da demolire non è plusvalenza da area edificabile (Cass. civ. Sez. V n. 12650 del 09.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia di imposta sui redditi, la cessione a titolo oneroso di un compendio immobiliare sul quale insiste un fabbricato non integra la fattispecie impositiva della plusvalenza da cessione di area edificabile, ma va inquadrata nella compravendita di terreno già edificato. L’alternativa tra "edificato" e "non edificato" non ammette un tertium genus, con la conseguenza che la cessione di un edificio non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante. Ciò vale anche se le parti hanno pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, e neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto. È inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni.

Il Fatto

La contribuente era attinta da avviso di accertamento per l’anno di imposta 2007, in relazione a una pretesa plusvalenza conseguente alla cessione di un’area edificabile a favore di una società immobiliare.

La parte contribuente rappresentava di aver compravenduto un’area sulla quale insisteva un edificio, quindi già edificata, e riteneva irrilevante che l’edificio dovesse poi essere abbattuto e ricostruito. I giudici di primo grado accoglievano le ragioni della contribuente, ma il collegio d’appello riformava la sentenza, qualificando prevalente la cessione dell’area fabbricabile. L’appello non confermava però l’originaria ripresa a tassazione, rimodulando il dovuto in misura inferiore. Avverso tale sentenza la parte contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina il secondo motivo, che denuncia la violazione dell’art. 360, n. 3, cod. proc. civ. in relazione agli artt. 81, oggi 67, comma 1, lett. b), e 16, oggi 17, comma 1, lett. g-bis), del d.P.R. n. 917/1986. La questione è se possa essere riqualificato come area edificabile un compendio sul quale insiste un edificio, ancorché da abbattere e ricostruire.

Il Collegio richiama il principio della "ragione più liquida", desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., che consente di decidere la causa sulla base della questione di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza esaminare previamente le altre, in applicazione dell’art. 276 cod. proc. civ.. L’accoglimento del secondo motivo assorbe ogni altra questione.

La Corte osserva che la compravendita di un compendio immobiliare anche solo parzialmente edificato non sconta la plusvalenza da cessione di area edificabile. Dal tenore degli artt. 81 e 16 del d.P.R. n. 917/1986 emergono soggette a tassazione separata, quali "redditi diversi", le plusvalenze da cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche dei terreni sui quali insiste un fabbricato, quindi già edificati. La ratio della norma tende ad assoggettare a imposizione la plusvalenza che trae origine dalla destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica, non da un’attività produttiva del proprietario.

Il principio è stato poi affinato nel senso che, ai fini della tassazione separata, l’alternativa tra "edificato" e "non edificato" non ammette un tertium genus. La cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto. All’Ufficio è inibito, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente per la cessione di edifici e per quella dei terreni.

Il ricorso è quindi accolto, la sentenza cassata con rinvio al giudice del merito perché si uniformi ai principi di diritto esposti, con regolazione delle spese del giudizio di legittimità.