Cessione immobile con IVA agevolata: rileva la qualifica del cedente (Cass. civ. Sez. V n. 2772 del 04.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IVA, la cessione di un immobile sconta l’aliquota ordinaria ogni volta che il cedente non rivesta la qualifica di costruttore, non rientrando in alcuna delle ipotesi di aliquota agevolata. La mera eventualità di una risoluzione per aliud pro alio, prospettata dalla parte come giustificazione di una retrocessione dell’immobile alle condizioni originarie, non è idonea a qualificare l’operazione come restituzione e a sottrarla all’imposta nella misura ordinaria. Solo l’accertata risoluzione in danno, con effettiva retrocessione del bene, consente di scrutinare la fattispecie su basi diverse. Il giudice di merito deve pertanto verificare in fatto se il contratto sia stato unico, con sostituzione dell’immobile inidoneo nel corso dell’adempimento, ovvero se si sia realizzata una nuova cessione soggetta ad aliquota piena.

Il Fatto

La società contribuente opera in agro potentino in un settore diverso dalla costruzione di immobili. All’esito di un’indagine documentale relativa all’anno d’imposta 2008, l’Agenzia delle entrate la riprendeva a tassazione per deduzione di costi non inerenti: nella specie, la cessione di un immobile a un’altra società era stata assoggettata a IVA al 10%, come se il cedente fosse società costruttrice, invece dell’ordinaria aliquota del 20% allora vigente. L’immobile in oggetto era già stato in precedenza acquistato dalla medesima società acquirente.

I gradi di merito si erano conclusi favorevolmente alla parte contribuente, sul presupposto che si trattasse di retrocessione dell’immobile alle medesime condizioni dell’acquisto originario, per il quale la società acquirente aveva correttamente applicato l’aliquota del 10%. L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione affidato a un unico motivo; la parte contribuente è rimasta intimata.

La Motivazione della Corte

Il ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2 e 10 del d.P.R. n. 633 del 1972, ai sensi dell’art. 360, n. 3, cod. proc. civ. L’Amministrazione contesta la rilevanza attribuita dal giudice di merito alla restituzione dell’immobile per asserita non conformità urbanistica, sostenendo che il presupposto impositivo resta pur sempre una cessione di immobili, alla quale va applicata la corretta aliquota.

La Corte ritiene il motivo fondato. Il collegio di merito ha errato nel considerare sufficiente la possibile o anche probabile risoluzione per aliud pro alio a giustificare una retrocessione alle stesse condizioni dell’acquisto. Una simile evenienza potrebbe essere scrutinata solo ove la risoluzione in danno vi fosse stata effettivamente, con la concreta retrocessione del bene, non nel caso puramente ipotetico.

Deve dunque ritenersi avvenuta una cessione di immobile — a prescindere dai motivi che hanno indotto alla conclusione del contratto — posta in essere da una società non costruttrice, tenuta ad applicare l’aliquota del 20%, non rientrando in alcuna delle ipotesi che ammettono l’aliquota agevolata del 10%.

La Corte non trascura però una lettura alternativa dell’assetto documentale. L’esegesi degli atti consente di concepire la restituzione del primo immobile, inidoneo per l’acquirente, quale condizione per ottenere un immobile adeguato e giungere al corretto adempimento del contratto originario. In questo senso depone l’assenza di un prezzo diverso, potendosi dedurre che la società acquirente abbia già assolto l’IVA agevolata in occasione del primo immobile: il contratto sarebbe sempre e solo uno, con unica vendita, e sostituzione in corso di adempimento dell’immobile non idoneo con altro soddisfacente.

Proprio tale accertamento è mancato. La sentenza va quindi cassata con rinvio al giudice di merito perché ricostruisca gli elementi in fatto funzionali all’univoca rappresentazione della fattispecie, con regolazione delle spese del giudizio di legittimità.