Clausola compromissoria condominiale e controversie su distanze e vedute (Cass. civ. Sez. II n. 27190 del 10.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
La clausola compromissoria contenuta nel regolamento condominiale, che devolve ad arbitri irrituali le controversie tra comproprietari insorte in occasione o in dipendenza dei rapporti di comunione, è valida ed opera anche per le liti aventi ad oggetto la violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni e tra vedute. L’esclusione convenzionale delle controversie su “diritti primari derivanti dal titolo di acquisto” va interpretata restrittivamente: il diritto di proprietà non è annoverabile tra i diritti primari e la relativa tutela costituzionale opera solo in caso di totale compromissione, perdita o svuotamento del diritto, non in presenza delle limitazioni legali derivanti dalle norme sulle distanze. Il diritto al rispetto delle distanze e delle vedute è diritto derivante dal titolo di acquisto, ma non primario, e ricade quindi nell’ambito di operatività della clausola.

Il Fatto

Una condomina conveniva in giudizio il titolare dell’unità sottostante, chiedendo accertarsi l’illegittimità della realizzazione di una tettoia con chiusure laterali a copertura della terrazza, per violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni e tra vedute, oltre che per immissioni. Il convenuto, deceduto in corso di causa con subentro degli eredi, eccepiva l’operatività della clausola compromissoria per arbitrato irrituale contenuta nel regolamento condominiale. Il Tribunale accoglieva l’eccezione e respingeva la domanda; la Corte d’appello confermava.

La condomina proponeva ricorso per cassazione affidato a cinque motivi, censurando l’interpretazione della clausola e la qualificazione del diritto di proprietà come non primario. Non veniva depositato controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il nodo centrale dell’interpretazione della clausola 18 del regolamento condominiale, che sottrae all’arbitrato le controversie investenti diritti primari derivanti dal titolo di acquisto. Il giudice di merito aveva ritenuto che il diritto di proprietà non rientri tra i diritti primari e che la garanzia costituzionale di cui all’art. 42 Cost. operi solo in caso di totale compromissione, perdita o svuotamento del diritto, non di fronte alle limitazioni legali derivanti dalle norme sulle distanze.

La Corte ritiene il ragionamento del giudice di merito immune da censure. La violazione delle norme sulle distanze legali e sulle vedute non integra una lesione del contenuto minimo della proprietà tale da svuotarne il contenuto: incide nei rapporti tra proprietà vicine e resta estranea alla nozione di diritto primario. Del resto, è lo stesso art. 42 Cost. a rimandare alla legge la determinazione dei modi di godimento e dei limiti del diritto.

Quanto alla dedotta contraddittorietà della motivazione, la Corte esclude che le affermazioni sull’estraneità del diritto di proprietà ai diritti primari e sulla tutela costituzionale in caso di svuotamento siano incompatibili: con la prima si nega una caratteristica del diritto, con la seconda se ne definisce l’ambito di tutela.

Sul piano processuale, i motivi di ricorso vengono dichiarati inammissibili, in più profili, quanto alla censura di violazione dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c.: la ricorrente si limita a contrapporre la propria interpretazione a quella dei giudici di merito, sollecitando un riesame precluso in sede di legittimità. Analoga sorte per la prospettata violazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non essendo allegato alcun fatto storico decisivo, ma solo questioni e argomentazioni difensive.

Il ricorso è quindi integralmente respinto. La Corte dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.