Compravendita immobile, illegittimità del permesso di costruire non incide sul rapporto privatistico (Cass. civ. Sez. II n. 23768 del 23.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’illegittimità del permesso di costruire esaurisce la propria rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico e non si riflette sui rapporti di natura privatistica, che restano circoscritti alle questioni inerenti l’utilizzo e la funzionalità del bene compravenduto. In tema di risoluzione per mancanza delle qualità promesse, la diversità tra il tracciato della rete fognaria indicato nel progetto edificatorio e quello realizzato non integra gli estremi dell’art. 1497 cod. civ., quando non incide sull’utilizzo e sulla funzionalità dell’immobile e l’allaccio sia stato regolarmente assentito. Il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, ex art. 112 cod. proc. civ., non osta a che il giudice di appello qualifichi diversamente i fatti e applichi norme giuridiche differenti da quelle invocate dalla parte. La pronuncia implicita di rigetto dell’appello incidentale non integra infine il vizio di omessa pronuncia.

Il Fatto

Una società cooperativa edilizia acquistava un terreno edificatorio e agiva in giudizio contro la venditrice per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare, deducendo la mancanza di qualità essenziali del bene. Rilevava, in particolare, che il progetto allegato attestava la presenza e il collegamento della rete fognaria comunale al lotto, mentre in concreto l’allacciamento indicato non esisteva.

La convenuta si costituiva, chiedeva il rigetto della domanda e la chiamata in garanzia del progettista, formulando altresì domanda riconvenzionale per il rimborso degli oneri concessori. Il Tribunale dichiarava risolto il contratto e respingeva la domanda risarcitoria e quella di garanzia. La Corte d’Appello accoglieva il gravame, rigettava la domanda originaria e accoglieva la riconvenzionale: da qui il ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto il primo motivo, che deduce la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per asserito travisamento della causa petendi. Il motivo è infondato: il bene della vita richiesto era la risoluzione del contratto e su tale petitum la Corte territoriale si è confrontata, esaminando gli elementi di fatto dedotti, pur attribuendo loro un rilievo diverso e secondario. Il principio di corrispondenza non impedisce al giudice di rendere la pronuncia in base alla diversa qualificazione giuridica dei fatti.

Il secondo motivo prospetta la falsa applicazione dell’art. 1497 cod. civ. La Corte lo rigetta: la diversità del tracciato originariamente previsto rispetto a quello poi modificato non ha prodotto conseguenze sul piano urbanistico o sanitario, né sull’utilizzo e sulla funzionalità dell’immobile, essendo l’allaccio regolarmente assentito. Si tratta di accertamenti di fatto rimessi al prudente apprezzamento del giudice di merito, non sindacabili in sede di legittimità.

Il terzo motivo assume invece l’illegittimità del permesso di costruire quale riflesso dell’assenza di allaccio diretto. La Corte lo dichiara inammissibile, perché prospetta questione nuova, e comunque infondato: l’illegittimità del titolo edilizio esaurisce la sua rilevanza nel rapporto pubblicistico e non influisce sui rapporti di natura privatistica, qui limitati all’utilizzo e alla funzionalità del bene.

Quanto al quarto motivo, che lamenta l’omessa pronuncia sull’appello incidentale, la Corte osserva che l’accoglimento dell’appello della venditrice ha implicitamente rigettato l’appello incidentale, per le ragioni già esposte sul piano sostanziale. Il quinto motivo è in parte infondato e in parte inammissibile: difetta il vizio di motivazione apparente, avendo la Corte territoriale riconosciuto l’obbligo di restituzione degli oneri di urbanizzazione versati, pretesa non contestata dalla ricorrente; le doglianze sul mancato versamento integrale implicano accertamenti in fatto preclusi in sede di legittimità e difettano di specificità ex art. 366, comma 1, n. 6), cod. proc. civ. Il ricorso è rigettato.