Condizione non trascritta opponibile: la trascrizione non incide sull’efficacia dell’atto (Cass. civ. Sez. II n. 32029 del 09.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La menzione della condizione apposta al contratto nella nota di trascrizione è prescritta dall’art. 2659, secondo comma, cod. civ. ai fini della completezza dell’informazione desumibile dai registri, non già dell’opponibilità della condizione stessa. L’omessa menzione non determina l’inopponibilità della condizione al terzo acquirente, poiché l’art. 2644 cod. civ. opera esclusivamente rispetto agli atti previsti dagli artt. 2643 e 2645 cod. civ. e non alla condizione, che resta fuori dal perimetro di quella disposizione. La condizione, sospensiva o risolutiva, dispiega i propri effetti indipendentemente dalla sua menzione nella nota di trascrizione: l’istituto della trascrizione attua una pubblicità a tutela della circolazione dei beni e non incide sulla validità e sull’efficacia dell’atto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti e le ipotesi di pubblicità sanante previste dalla legge.

Il Fatto

Gli attori hanno citato in giudizio il Ministero delle Finanze e l’Agenzia del Demanio davanti al Tribunale di Ancona per sentir dichiarare la propria qualità di proprietari di un compendio immobiliare sito in un Comune marchigiano, identificato al catasto con particella determinata. L’Amministrazione convenuta si è opposta.

Il Tribunale ha respinto la domanda, valorizzando il verbale di delimitazione redatto nel 1958 dall’Amministrazione finanziaria con l’intervento della Capitaneria di Porto e le condotte del dante causa degli attori, ritenute incompatibili con la volontà di contestare quelle risultanze. La Corte d’appello di Ancona ha riformato la decisione e accolto la domanda, escludendo l’opponibilità all’acquirente della clausola contenuta nel titolo del 1903, non trascritta nell’atto di compravendita del 1957. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 2659, secondo comma, e 2644 cod. civ., sostenendo che la menzione della condizione è richiesta a fini di pubblicità notizia e che il sub-acquirente, in base al principio di autoresponsabilità, avrebbe dovuto consultare il titolo del proprio autore. La Corte ha dichiarato il motivo ammissibile, perché concerne la sola interpretazione delle norme asseritamente violate e non sollecita un riesame del merito.

In via preliminare, i giudici di legittimità hanno rilevato che tanto il Tribunale quanto la Corte d’appello hanno qualificato la clausola come condizione sospensiva. L’uso del termine “vincolo” nella sentenza impugnata è stato inteso come sinonimo della medesima espressione, e la qualificazione non è stata oggetto di impugnazione: essa è dunque insindacabile in sede di legittimità.

La Corte ha poi censurato il ragionamento della Corte d’appello sotto un duplice profilo. Anzitutto, la condizione era prevista nell’atto di acquisto più risalente, quello del 1903, mentre il giudice di secondo grado ha incentrato la decisione sulla mancata trascrizione del vincolo nell’atto pubblico del 1957, senza fornire alcuna indicazione sulla trascrizione o meno dell’atto del 1903.

Sul piano giuridico, l’art. 2659, secondo comma, cod. civ. prescrive che, se l’acquisto è sottoposto a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione, precisando che la menzione non è necessaria quando la condizione sospensiva si è verificata o quella risolutiva è mancata. L’art. 2644 cod. civ. riguarda invece gli atti enunciati negli artt. 2643 e 2645 cod. civ., sicché la menzione della condizione non rientra nel perimetro di tale disposizione.

La condizione dispiega i suoi effetti a prescindere dalla menzione, poiché, ove non si sia avverata quella sospensiva o si sia verificata quella risolutiva, il contratto resta o diviene inefficace, senza che la menzione possa condurre a conseguenze diverse, al di fuori delle ipotesi di pubblicità sanante. La Corte richiama il principio secondo cui la trascrizione attua una forma di pubblicità a tutela della circolazione dei beni, finalizzata alla soluzione dei conflitti tra più acquirenti dal medesimo dante causa, ma non incide sulla validità ed efficacia dell’atto, ancorché non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti.

La sentenza impugnata è dunque erronea nella parte in cui ha attribuito rilievo dirimente alla mancata trascrizione del vincolo per escluderne l’opponibilità all’acquirente e ai suoi aventi causa. Il ricorso è accolto, la sentenza cassata con rinvio alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, perché proceda a un nuovo esame della domanda applicando i principi indicati e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.