Condominio, azione reale di terzo e litisconsorzio necessario dei condomini (Cass. civ. Sez. II n. 12613 del 12.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, la domanda di un terzo estraneo al condominio volta all’accertamento, con efficacia di giudicato, della proprietà esclusiva su un bene condominiale e al conseguente rilascio dello stesso in proprio favore deve svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini. La legittimazione passiva dell’amministratore ex art. 1131, secondo comma, cod. civ. non è sufficiente quando l’azione reale ecceda il mero accertamento della proprietà, poiché incide sul diritto pro quota di ciascun condomino. La delibera assembleare che conferisce mandato al difensore non sana il difetto di integrazione del contraddittorio, poiché la parte evocata in giudizio resta il condominio e non i singoli condomini. Il vizio determina la nullità delle sentenze di primo e secondo grado e il rinvio al primo giudice.

Il Fatto

Una società proponeva azione nei confronti di un condominio, chiedendo l’accertamento della proprietà esclusiva di una parete cieca facente parte dell’immobile e la condanna del condominio al rilascio della stessa. Il Tribunale di Milano accertava la proprietà della società e imponeva al condominio il rilascio della parete e il pagamento di un importo annuo a titolo di restituzione dei frutti ritratti dall’uso della parete per l’affissione di cartelloni pubblicitari.

La Corte d’Appello di Milano confermava la decisione di primo grado. Il condominio ricorreva per cassazione con due motivi, deducendo la nullità dei giudizi di merito per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini comproprietari della parete e omesso esame di un fatto decisivo. La società controricorreva; un’ulteriore società rimaneva intimata.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina il primo motivo, articolato in riferimento all’art. 360, primo comma, nn. 3) e 4), cod. proc. civ. e al combinato disposto degli artt. 383, terzo comma, e 354 cod. proc. civ., unitamente agli artt. 102, 161 e 354 cod. proc. civ. e agli artt. 934, 935, 936, 937, 948, 1130 e 1131 cod. civ.

Il giudice di appello aveva escluso la necessità dell’integrazione del contraddittorio richiamando Cass. n. 28141 del 2013, secondo cui la legittimazione passiva dell’amministratore ex art. 1131, secondo comma, cod. civ. ha portata generale e sussiste anche rispetto alla domanda di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza necessità della partecipazione di tutti i condomini.

La Corte ritiene però tale richiamo non pertinente: nel caso concreto la domanda non si esauriva nell’accertamento della proprietà esclusiva del muro, ma investiva anche la condanna al rilascio dello stesso. Risulta pertanto pertinente il richiamo a Cass. Sez. II n. 3575 del 14.02.2018, secondo cui la domanda del terzo estraneo al condominio, volta all’accertamento con efficacia di giudicato della proprietà esclusiva su un bene condominiale e al conseguente rilascio in proprio favore, deve svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini, stante la loro condizione di comproprietari e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino.

Il rilievo della Corte d’Appello secondo cui l’assemblea condominiale aveva deliberato di resistere all’azione non vale a superare il difetto di integrità del contraddittorio. Sebbene il condominio sia un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini e l’assemblea possa estendere i poteri rappresentativi dell’amministratore, la parte evocata e formalmente costituita in giudizio resta il condominio, in persona dell’amministratore, e non i singoli condomini.

La violazione del principio del contraddittorio, non rilevata dal giudice di primo grado né da quello di appello, che non ha rimesso la causa al primo giudice ai sensi dell’art. 354, comma 1, cod. proc. civ., vizia l’intero procedimento e determina la nullità delle sentenze di primo e secondo grado. Il secondo motivo resta assorbito. La causa è rinviata, ai sensi degli artt. 353 e 354 cod. proc. civ., al Tribunale di Milano, che disporrà l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini.