Presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. e onere della prova contraria (Cass. civ. Sez. II n. 12612 del 12.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, i beni indicati dall’art. 1117 c.c. si presumono comuni, salvo che risulti un titolo contrario idoneo a escluderne la pertinenzialità. Il titolo contrario può essere costituito anche da un atto di divisione, purché esso abbia effettivamente sciolto la comunione sui beni comuni. L’onere di provare l’esistenza e l’idoneità di tale titolo grava su chi contesta la presunzione. Non è sufficiente, in sede di legittimità, riproporre una diversa lettura delle risultanze istruttorie, occorrendo la denuncia di una violazione di norme di diritto. L’estraneità di alcuni condividenti alla cessione delle quote non inficia di per sé la validità del trasferimento, quando lo stato di comunione sia coerente con la disciplina condominiale.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto la proprietà di un appezzamento di terreno e di un lastrico solare, rivendicata dagli attori sulla base di un atto di divisione del 1967 e di successive donazioni e compravendite. Il convenuto, acquirente di un appartamento in un edificio adiacente nel 1998, ha eccepito la mancata integrità del contraddittorio e ha sostenuto di aver acquistato anche una quota del terreno e del lastrico, ritenendoli pertinenziali all’immobile, chiedendo in subordine il riconoscimento per usucapione.

Il Tribunale di Salerno ha rigettato la domanda degli attori, accogliendo la riconvenzionale e accertando la comproprietà del convenuto nella misura di 1/4 sul terreno e sul lastrico, dichiarando l’inopponibilità a questi dell’atto notarile del 2006. La Corte d’Appello di Salerno ha confermato la decisione, ritenendo i beni ricompresi nella presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., salvo titolo contrario non dimostrato. Gli attori hanno proposto ricorso per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il motivo denuncia violazione degli artt. 713, 817, 818 e 1117 c.c. Il ricorrente sostiene che la Corte d’Appello avrebbe errato nel ritenere che la divisione del 1967 non avesse sciolto la comunione ereditaria sulle aree comuni, applicando la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. senza considerare il preesistente titolo contrario risultante dalla divisione e dalle successive traslazioni.

La Corte dichiara il motivo infondato. Rileva che la Corte d’Appello ha confermato la decisione di primo grado sulla base di una corretta applicazione dell’art. 1117 c.c., accertando che il ricorrente non ha dimostrato l’esistenza di un titolo idoneo a superare la presunzione di comunione. La divisione del 1967 non ha sciolto la comunione sulle parti comuni dell’edificio.

La Corte sottolinea come l’accertamento compiuto dai giudici di merito sia incensurabile in sede di legittimità. Quanto all’estraneità di alcuni condividenti alla cessione delle quote, essa non ha inficiato la validità del trasferimento, essendo lo stato di comunione coerente con la disciplina del condominio e non richiedendo il consenso unanime di tutti gli eredi.

Il ricorrente, in sostanza, ripropone una diversa lettura delle risultanze istruttorie e delle valutazioni probatorie, senza dimostrare la violazione di norme di diritto. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna alle spese secondo soccombenza e liquidazione in dispositivo. La Corte dà inoltre atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002, se dovuto.