Condono edilizio: no alla sanatoria parziale e mutamento di destinazione (Cons. Stato n. 10281 del 23.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio la legislazione urbanistica e la giurisprudenza escludono la possibilità di una sanatoria parziale, poiché il concetto di costruzione va inteso in senso unitario e non è possibile scindere l’opera nelle singole parti autonomamente considerate. L’Amministrazione non può integrare autonomamente l’istanza del privato né ritenerne valida un’integrazione tardiva dell’oggetto. Il mutamento di destinazione d’uso che comporti una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio integra ristrutturazione edilizia e ricade nella tipologia 3 della tabella C allegata alla l. n. 326/2003, con oblazione maggiore rispetto ai cd. abusi minori. Vi rientrano gli interventi di trasformazione del suolo, come lo spargimento di ghiaia su un’area prima priva, quando preordinati a modificare la precedente destinazione d’uso.

Il Fatto

Il Comune di Schio respinge l’istanza di condono formulata da un privato per opere realizzate su un fondo di proprietà, in parte in zona agricola e in parte nella fascia di rispetto stradale. Il provvedimento riguarda un piazzale destinato a deposito e sosta di autoveicoli, oltre a una recinzione realizzata in difformità al permesso di costruire.

Il TAR Veneto respinge il ricorso e condanna il ricorrente alle spese. L’interessato appella deducendo che il diniego avrebbe esaminato solo una parte delle opere e che l’uso dell’area come parcheggio non integrerebbe un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, trattandosi al più di manutenzione straordinaria o di abusi minori.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge integralmente l’appello. Sul primo motivo osserva che il diniego di condono è coerente con il contenuto dell’originaria domanda di sanatoria, limitata alla sola realizzazione del piazzale-parcheggio. Dinanzi a una simile istanza il Comune non poteva integrare autonomamente la richiesta né ritenere valida un’integrazione tardiva dell’oggetto.

L’opera abusiva, inoltre, deve essere sempre considerata in modo unitario in sede di vaglio della condonabilità, non potendo l’Amministrazione concedere sanatorie parziali. Il principio è ribadito richiamando la recente pronuncia Cons. Stato, Sez. IV, 17 marzo 2025, n. 2173, secondo cui la costruzione non è scindibile tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni.

Quanto al secondo motivo, la Corte esclude che lo spargimento di ghiaia e la realizzazione di un deposito dei veicoli sequestrati costituiscano semplice manutenzione straordinaria o opere non valutabili in termini di superficie e volume. I lavori hanno prodotto un oggettivo mutamento della destinazione del fondo e una trasformazione urbanistica ed edilizia, riconducibile alla tipologia 3 della tabella C, propria della ristrutturazione edilizia, con oblazione assai maggiore rispetto agli abusi minori.

Il percorso argomentativo si fonda sulla giurisprudenza amministrativa richiamata: il mutamento di destinazione d’uso comporta ex se una ristrutturazione (Cons. Stato, Sez. II, 27 maggio 2024 n. 4693), determinando un diverso carico e un maggiore impatto urbanistico (Cons. Stato, Sez. VI, 20 novembre 2018 n. 6562; Sez. II, 21 giugno 2023 n. 6085). Rientrano nella trasformazione edilizia urbanistica le opere che modificano significativamente la realtà del territorio, indipendentemente dalla necessità di attività edificatoria in senso stretto (Cons. Stato, Sez. VII, 31 ottobre 2023, n. 9349).

In particolare, come precisato da Cons. Stato, Sez. VI, 2 novembre 2022, n. 9511 e Sez. VII, 19 ottobre 2023, n. 9106, vanno inclusi gli interventi di trasformazione del suolo, quali la cementificazione o lo spianamento di un terreno per ottenere un piazzale o lo spargimento di ghiaia su area prima priva, quando preordinati alla modifica della precedente destinazione. La Corte valorizza la dichiarazione con cui il ricorrente stesso comunicava l’inizio dell’attività di rimessa di veicoli. Il carattere non autorizzato del cambio di destinazione giustifica la richiesta di oblazione in misura superiore, restando irrilevanti i profili di pretesa sproporzione. Le spese seguono la soccombenza.