Confine su muro comune e appoggio tetto senza distanza da faccia esterna (Cass. civ. Sez. II n. 19722 del 16.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali, quando due fabbricati siano costruiti in aderenza e il tetto e la gronda di uno di essi siano appoggiati a un muro comune di divisione tra edifici, il confine tra le proprietà non si individua né nella faccia esterna del muro comune sul lato del fabbricato in appoggio, né nella linea di mezzeria del muro medesimo. I criteri elaborati dalla giurisprudenza sul computo della distanza dalla faccia esterna del muro comune valgono per costruzioni, manufatti, siepi, alberi, pozzi e cisterne che insistano sulla proprietà latistante senza alcun appoggio al muro, non per i manufatti che al muro comune sono appoggiati. Diversamente opinando si priverebbero di contenuto normativo gli artt. 880, 884, 885 e 874 cod. civ., che riconoscono al comproprietario la facoltà di sopraelevazione e di appoggio e immissione di travi e catene nel muro comune.

Il Fatto

La proprietaria di un fabbricato agisce in giudizio per far accertare che sul fondo contiguo il vicino ha realizzato interventi edilizi in violazione delle distanze legali e con sconfinamento, in particolare per il tetto, il sottotetto e la gronda collocati oltre la linea di confine. Chiede la rimozione dei manufatti.

Il Tribunale accoglie parzialmente la domanda e ordina la demolizione della parte di tetto e gronda sconfinante, individuando il confine nella linea di aderenza tra i fabbricati. La Corte d’Appello rigetta il gravame dei convenuti: pur riconoscendo che il confine è segnato dal muro comune, costruito quando i due edifici facevano parte di un’unica proprietà, conferma la demolizione riferendosi alla faccia esterna del muro sul lato della proprietà degli appellanti. Questi ricorrono per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina prioritariamente il motivo attinente all’error in procedendo, che ritiene fondato. Il giudice d’appello ha confermato l’ordine di demolizione con motivazione diversa — non più per insistenza su proprietà esclusiva, ma per sconfinamento rispetto alla faccia esterna del muro comune — senza esaminare la questione della posizione del tetto e della gronda prima e dopo la ristrutturazione.

Da qui l’omessa pronuncia sul motivo di appello con cui si deduceva che la ristrutturazione aveva rispettato le preesistenze, senza modifiche di sagoma, volume e distanze. Si tratta di motivo di particolare rilievo, essendo accertato che in origine i due fabbricati facevano parte di un’unica proprietà, all’interno della quale non erano ipotizzabili sconfinamenti.

Passando al primo motivo, la Corte respinge l’eccezione di inammissibilità per novità della questione. I ricorrenti avevano già dedotto in appello che il confine doveva identificarsi nel muro presunto comune ai sensi dell’art. 880 cod. civ. Poiché solo il giudice di secondo grado aveva riconosciuto la presenza del muro comune, solo contro quella sentenza poteva essere fatta valere la questione, peraltro rilevabile d’ufficio e non richiedente nuovi accertamenti di fatto.

Infondata è anche l’eccezione ex art. 360-bis, n. 1), cod. proc. civ. I precedenti richiamati dalla sentenza impugnata — Cass. n. 26941 del 2016, n. 10041 del 2010, n. 7146 del 1990, n. 3393 del 1988, n. 2499 del 1988, n. 340 del 1980 e n. 2479 del 1987 — applicano il calcolo della distanza dalla faccia esterna del muro comune a manufatti collocati su proprietà latistante senza appoggio al muro, e non sono pertinenti alla fattispecie, in cui tetto e gronda sono pacificamente appoggiati al muro comune.

Il primo motivo è quindi fondato: seguire l’interpretazione dell’appello priverebbe di contenuto normativo l’art. 880, primo comma, cod. civ., l’art. 885 cod. civ. sulla facoltà di sopraelevazione, l’art. 874 cod. civ. e l’art. 884 cod. civ. sull’appoggio e immissione di travi e catene nel muro comune. La Corte richiama il principio per cui, in caso di proprietà delimitate da un muro comune, la linea di confine non coincide con la linea mediana del muro, perché su di esso e sull’area di relativa incidenza i confinanti esercitano la contitolarità del diritto per l’intera estensione. Accoglie pertanto entrambi i motivi, cassa con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione, anche sulle spese di legittimità.