Conoscenza del progetto non è accettazione dei vizi del venditore-costruttore (Cass. civ. Sez. II n. 17028 del 25.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il difetto di costruzione rilevante ex art. 1669 cod. civ. non si esaurisce nell’esecuzione non a regola d’arte dei lavori, ma comprende anche l’imperfetta o erronea progettazione dell’intervento: il venditore-costruttore deve garantire che l’immobile ceduto sia progettato ed eseguito a regola d’arte. Ne consegue che la conoscenza del progetto da parte dell’acquirente, anche attraverso la frequentazione del cantiere, non integra accettazione dei vizi che all’immobile deriveranno dalla sua messa in opera, ove il progetto incida sulla funzionalità e sul normale godimento del bene. Perché l’accettazione elida la garanzia ex artt. 1490 e 1495 cod. civ. e quella ex art. 1669 cod. civ., essa deve intervenire di norma a opera terminata, al momento della consegna, e in relazione a vizi già percepibili o manifestatisi.

Il Fatto

Un acquirente aveva concluso con una società un contratto di compravendita avente ad oggetto un’unità immobiliare di nuova costruzione, sita in zona di montagna a circa 1200 metri di altitudine. A seguito dell’acquisto erano emersi problemi di infiltrazione; l’acquirente, dopo un accertamento tecnico preventivo, aveva agito in giudizio per il risarcimento dei danni da vizi e difetti dell’immobile. La società venditrice aveva chiesto in via riconvenzionale il pagamento del residuo prezzo.

Il Tribunale aveva accolto la domanda dell’attore, condannando la società al risarcimento. La Corte d’Appello aveva parzialmente riformato la decisione, qualificando come scelte progettuali i vizi ritenuti ineliminabili e presumendo che l’acquirente, consapevole delle caratteristiche costruttive, le avesse accettate. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La questione centrale riguarda la nozione di difetto di costruzione e i limiti dell’accettazione dei vizi da parte dell’acquirente. La Corte muove dall’art. 1669 cod. civ., che garantisce l’acquirente rispetto al venditore-costruttore per vizio del suolo o difetto della costruzione tali da determinare rovina, pericolo di rovina o gravi difetti, e chiarisce che il difetto rilevante è quello che incide sulla funzionalità e sul normale godimento dell’immobile.

Tale difetto è ascrivibile non solo all’esecuzione non a regola d’arte dei lavori, ma anche all’imperfetta o erronea progettazione. Il costruttore-venditore, come l’appaltatore, deve garantire che l’immobile sia stato eseguito a regola d’arte, ciò che presuppone una progettazione adeguata. La Corte richiama, per spunti, alcune pronunce di legittimità in materia di appalto.

Ne deriva una distinzione decisiva: le caratteristiche estetiche, anche peculiari e innovative, emergenti dal progetto e facilmente percepibili, vanno tenute distinte dalle caratteristiche funzionali. Integrano difetto costruttivo le scelte progettuali che pregiudichino in modo rilevante il godimento, la funzionalità o l’abitabilità dell’immobile, qualificandosi non come peculiarità ma come carenze di progetto.

Rispetto a tali carenze, la semplice conoscenza del progetto non determina accettazione. L’acquirente deve poter confidare nella qualità dell’opera, nella fase ideativa e in quella realizzativa. Il gradimento del progetto non può costituire accettazione ex ante dei vizi che si manifesteranno. La frequentazione del cantiere con un architetto di interni resta circostanza neutra, non giustificando la Corte di merito perché un arredatore avrebbe dovuto percepire vizi strutturali.

Quanto al secondo profilo, solo con il completamento dell’intervento è possibile riconoscerne le caratteristiche definitive. L’operatività dell’art. 1669 cod. civ. presuppone che il bene sia stato realizzato e consegnato; i termini per i vizi palesi e occulti decorrono dalla consegna e dal loro manifestarsi. L’accettazione o la rinuncia a far valere vizi sono possibili solo dopo la loro emersione, a opera compiuta. La Corte accoglie pertanto i primi due motivi, assorbito il terzo, cassa la sentenza e rinvia alla Corte d’Appello in diversa composizione.