Convenzione di lottizzazione e jus variandi del Comune sugli standard (TAR Toscana n. 306 del 10.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La convenzione di lottizzazione, riconducibile al paradigma degli accordi sostitutivi di provvedimento di cui all’art. 11 della legge n. 241/1990, non cristallizza la destinazione urbanistica delle aree cedute al Comune. L’amministrazione conserva il potere di rivalutare le scelte pianificatorie pregresse e di modificare la destinazione delle aree acquisite, anche a distanza di tempo e con riferimento alle aree a standard, purché sia rispettata la quota minima imposta dall’art. 5 del d.m. n. 1444/1968 e l’eventuale affidamento del privato sia tutelato con una motivazione più incisiva. La previsione di standard eccedenti il minimo, imposta in sede di rilascio del nulla osta regionale alla lottizzazione, non vincola il Comune una volta che l’assetto delle competenze sia mutato. La scelta tra strumenti negoziali e autoritativi costituisce espressione di discrezionalità sindacabile nei soli limiti della manifesta irragionevolezza.

Il Fatto

Il Comune di Prato stipulò nel 1977 una convenzione di lottizzazione che diede vita al comprensorio industriale noto come Macrolotto Uno. In conformità alle prescrizioni regionali, i lottizzanti si obbligarono a cedere gratuitamente al Comune un’area di 150 mila mq da destinare a standard; una porzione, pari a 17.422 mq, fu adibita a impianto sportivo di tiro con l’arco e trasferita al Comune nel 1999.

Con il nuovo piano operativo, adottato nel 2018 e approvato con la deliberazione consiliare n. 71/2019, il Comune rese edificabile quell’area, prevedendone la cessione a privati per la realizzazione di fabbricati a destinazione commerciale, con permuta di due edifici nel centro storico, e il trasferimento dell’impianto sportivo in altra zona. Il Consorzio di gestione e altri proprietari impugnarono il piano, dolendosi della perdita dell’area a standard e del diniego opposto alle loro osservazioni.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale muove dalla qualificazione della convenzione di lottizzazione quale accordo sostitutivo di provvedimento, ex art. 28 della legge n. 1150/1942 e art. 11 della legge n. 241/1990. In quanto modulo consensuale di esercizio del potere, l’accordo lascia all’amministrazione la facoltà di recedere in presenza di sopravvenute ragioni di interesse generale; l’assimilazione vale anche per la destinazione delle aree già acquisite, modificabile con idonea motivazione.

Il punto decisivo è che al Comune non è precluso lo jus variandi. La convenzione quantificava gli standard ceduti nel 13% dell’area fondiaria, misura superiore al 10% richiesto dall’art. 5 del d.m. n. 1444/1968: il mutamento di destinazione non riduce gli standard sotto la soglia minima, cosicché non si configura alcuna violazione in re ipsa.

Il fatto che il nulla osta regionale fosse stato condizionato all’incremento degli standard non vincola il Comune. Dopo la riforma del 2001, l’approvazione del piano di lottizzazione non richiede più il nulla osta regionale e la pianificazione è di competenza comunale, con mera trasmissione alla Regione per le osservazioni, nel caso di specie non formulate.

Quanto alla dedotta contraddittorietà tra contenimento dell’edificato e saturazione dell’area libera, il Tribunale osserva che la scelta riflette una valutazione discrezionale, opinabile ma non irragionevole, non ravvisandosi assoluta identità delle situazioni poste a confronto. Analogamente, l’aumento degli oneri del 2017 non è contraddittorio rispetto alla cessione dell’area, né risulta provato il paventato carico urbanistico.

Infine, la scelta della permuta in luogo dell’asta pubblica e dell’esproprio rientra nella discrezionalità amministrativa, sindacabile solo per manifesta diseconomicità, non dimostrata. Il ricorso è respinto.