Convenzioni urbanistiche, buona fede e avveramento fittizio della condizione sospensiva (Cons. Stato n. 10400 del 30.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le convenzioni urbanistiche riconducibili agli accordi di cui all’art. 11 l. n. 241/1990 sono soggette, in virtù del richiamo del comma 2, ai principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti in quanto compatibili, tra cui il principio di necessaria causalità e quello di buona fede nell’esecuzione. Non può ritenersi che la natura pubblicistica dell’accordo consenta una regolamentazione squilibrata a favore dell’amministrazione. Ove il rimborso a carico dell’ente sia subordinato a una condizione potestativa mista, l’amministrazione è tenuta ex art. 1358 c.c. a comportarsi secondo buona fede durante la pendenza; la violazione di tale obbligo determina l’avveramento fittizio della condizione ai sensi dell’art. 1359 c.c. Il rimborso parametrato al “prezziario regionale vigente” va riferito al momento di realizzazione delle opere, e non a quello di sottoscrizione della convenzione.

Il Fatto

Il Comune e una società stipulano nel 2006 una convenzione urbanistica per un Piano di Zona. La società si impegna a realizzare le opere di urbanizzazione primaria; il 60% della spesa resta a carico del Comune, che si obbliga a rimborsarla man mano che concede le aree destinate all’edilizia residenziale pubblica, entro sessanta giorni dall’introito dei corrispettivi, o tramite altri finanziamenti destinati.

La società esegue parte delle opere tra il 2008 e il 2012 e ne interrompe l’esecuzione. Il Comune non versa quanto dovuto. Dopo un contenzioso davanti al giudice ordinario, definito con declaratoria di difetto di giurisdizione in favore del giudice amministrativo, la società riassume il giudizio davanti al TAR Lazio, che accoglie la domanda di pagamento e respinge il ricorso del Comune volto ad accertare l’inadempimento della società. Il Comune appella.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge la tesi dell’appellante secondo cui la convenzione urbanistica, in quanto strumento di realizzazione di finalità pubblicistiche, non sarebbe caratterizzata da un rapporto sinallagmatico equilibrato. La convenzione rientra negli accordi ex art. 11 l. n. 241/1990 e ad essa si applicano i principi civilistici richiamati dal comma 2, tra cui il principio di necessaria causalità del contratto e la meritevolezza degli interessi.

Richiamando la giurisprudenza citata, la Sezione precisa che la meritevolezza non si esaurisce nella liceità e che l’indagine sulla causa concreta non serve a sindacare l’equilibrio economico delle prestazioni, rimesso all’autonomia privata, ma a verificare, con la lente della buona fede, l’eventuale squilibrio giuridico del regolamento. Le convenzioni urbanistiche devono dunque trovare una composizione logica degli interessi pubblici e privati e vanno eseguite secondo buona fede.

Passando all’art. 4 della Convenzione, il rimborso è subordinato a una condizione sospensiva mista, il cui avveramento dipende in parte da eventi estranei alla volontà dell’ente e in parte dal suo comportamento. Il Comune, dopo aver assegnato le aree, non ha attivato alcuno strumento per ottenere il versamento dei corrispettivi e non ha preteso fideiussioni; solo nel 2014 ha richiesto formalmente la stipula delle convenzioni, poi revocando le assegnazioni senza escutere gli assegnatari inadempienti. Tale condotta viola gli obblighi di correttezza e determina l’avveramento fittizio della condizione, con conseguente obbligo di rimborso del 60% dei costi.

Il Collegio ritiene inoltre non fondate le censure sull’esiguità dell’importo: la mancata corresponsione di € 346.169,16 è idonea a giustificare la sospensione dell’adempimento ex art. 1460 c.c. da parte della società, con la conseguenza che non può imputarsi alla stessa la mancata realizzazione delle restanti opere. Respinto anche il motivo sul quantum: il riferimento al “prezziario regionale vigente” va inteso al momento di realizzazione delle opere, non a quello della convenzione, perché il rimborso riguarda la spesa effettivamente sostenuta. L’appello è respinto, con condanna del Comune alle spese di lite.