Conversione del mutuo fondiario nullo solo se le parti ignoravano la nullità (Cass. civ. Sez. I n. 29 del 02.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di mutuo fondiario nullo per violazione del limite di finanziabilità posto dall’art. 38, comma 2, TUB, la conversione nel diverso contratto di ordinario finanziamento ipotecario è ammessa, ai sensi dell’art. 1424 c.c., quando ne sussistano i relativi presupposti. Ai fini dell’impedimento della conversione non è sufficiente che le parti, al momento della stipulazione, fossero consapevoli del fatto storico del superamento del limite. Occorre, più specificamente, che le stesse abbiano avuto, o diligentemente potuto avere, conoscenza, o quanto meno previsto la possibilità, che il contratto violasse una norma che, sia pure virtualmente, ne vietava la stipulazione e che tale violazione ne avrebbe determinato anche solo eventualmente la nullità. Il giudice di merito deve accertare in fatto se le parti avrebbero voluto il diverso contratto se avessero conosciuto la nullità di quello stipulato.

Il Fatto

Il giudice delegato ammette al passivo del fallimento una banca mandataria e altra banca in collocazione ipotecaria per un importo di oltre ventotto milioni di euro, in forza di un mutuo fondiario stipulato nel 2007. La procedura impugna il decreto, deducendo la nullità del contratto per mancato rispetto del limite di finanziabilità. Il Tribunale rigetta l’impugnazione, ma la Cassazione cassa il decreto con rinvio, affermando che il limite costituisce requisito essenziale del contratto.

Nel giudizio di rinvio il Tribunale accoglie l’impugnazione, dichiara la nullità del mutuo e rigetta la domanda di conversione proposta dalle banche. Il Tribunale ritiene che le mutuanti fossero consapevoli, già prima dell’erogazione, che il valore del bene non avrebbe consentito la stipulazione di un valido mutuo fondiario, poiché un professionista incaricato aveva accertato un valore di realizzo inferiore alla soglia dell’80% rispetto alla somma mutuata, e le banche avevano preteso ulteriori garanzie.

La Motivazione della Corte

Investita del ricorso della banca mandataria, la Corte affronta il rapporto tra la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità e la conversione del contratto nullo. La questione riguarda l’individuazione dei presupposti dell’art. 1424 c.c. quando il contratto nullo sia il mutuo fondiario e quello che ne contiene requisiti di sostanza e di forma sia l’ordinario mutuo ipotecario.

Il collegio richiama il proprio orientamento, formatosi dopo la cassazione del decreto originario e in seguito superato dalle Sezioni Unite n. 33719/2022, secondo cui il mutuo fondiario viziato da nullità per superamento del limite di finanziabilità può essere convertito in ordinario finanziamento ipotecario, purché ne sussistano in fatto i presupposti generali dell’art. 1424 c.c. Il mutuo fondiario, osserva la Corte, possiede requisiti identificativi diversi dal mutuo ipotecario e realizza un’operazione distinta, ma può produrre gli effetti di un contratto diverso del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma.

Il punto decisivo riguarda l’ignoranza che le parti devono avere della nullità. La Corte esclude che la conversione possa essere negata per la sola consapevolezza del fatto storico del superamento del limite. L’ignoranza rileva, quale presupposto implicito ma inequivoco della conversione, non come semplice mancanza di consapevolezza del fatto che abbia determinato la nullità, bensì come difetto di conoscenza della violazione di una norma imperativa che quella stipulazione abbia causato.

Solo in tal caso, afferma il collegio, può ritenersi che le parti fossero consapevoli della nullità del contratto e che tale consapevolezza impedisca la conversione. Non basta, dunque, che le parti sappiano di aver stipulato un mutuo in cui la somma mutuata supera la soglia dell’80% del valore dei beni, né che fossero consapevoli di violare la norma sul limite di finanziamento. Occorre che abbiano avuto conoscenza, o quanto meno previsto la possibilità, che il contratto non rispettasse una norma che, sia pure virtualmente, ne vietava la stipulazione e che la violazione ne avrebbe determinato, sul piano giuridico, anche solo eventualmente la nullità.

Il decreto impugnato non si è attenuto a tali principi. Il Tribunale ha rigettato la domanda di conversione sulla base del solo rilievo, in fatto, che le banche erano consapevoli del superamento della soglia, senza indagare se le parti fossero anche consapevoli che il contratto era, o poteva essere, vietato dalla legge con la sanzione della nullità. La Corte accoglie così il ricorso, cassa il decreto con rinvio al Tribunale, in differente composizione, per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese.