Convocazione assemblea condominiale e avviso di giacenza: termine dilatorio rispettato (Cass. civ. Sez. II n. 20535 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni condominiali, è sufficiente e necessario che il condominio dimostri la data in cui l’avviso di convocazione è pervenuto all’indirizzo del destinatario, ex art. 1335 cod. civ., trattandosi di atto unilaterale recettizio. Nell’ipotesi in cui l’avviso sia inviato con lettera raccomandata e questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro. Nessuna disposizione di legge impone che al verbale assembleare siano allegati i documenti utilizzati per la deliberazione, non essendo preclusa al condomino la possibilità di visionarli presso l’amministratore. Le delibere che ripartiscono in concreto le spese in violazione dei criteri generali di legge o di convenzione sono annullabili, non nulle, e vanno impugnate nel termine di decadenza ex art. 1137, secondo comma, cod. civ.

Il Fatto

La controversia riguarda l’impugnazione di una delibera assembleare con cui il condominio aveva approvato lavori di manutenzione straordinaria alla copertura dei vani autorimesse di due edifici, la scelta dell’impresa esecutrice e la nomina dei tecnici per la direzione dei lavori e la sicurezza. Il condomino ricorrente deduceva l’illegittimità della delibera per il mancato rispetto del termine di convocazione ex art. 66 disp. att. cod. civ., per l’assenza nel verbale degli allegati relativi alle offerte economiche esaminate e al computo metrico, per l’incomprensibilità del riparto della spesa e per l’ingiustificata nomina del coordinatore della sicurezza.

L’impugnazione era rigettata in primo e in secondo grado. Il condomino propone ricorso in cassazione con tre motivi; resiste il condominio con controricorso e memoria.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura la decisione di appello nella parte in cui ha ritenuto sufficiente, per il rispetto del termine dilatorio, la dimostrazione che l’avviso di convocazione fosse pervenuto all’indirizzo del destinatario, richiamando l’art. 1335 cod. civ. Il ricorrente sosteneva che l’avviso è atto unilaterale recettizio e che rileverebbe la data di effettiva ricezione. La Corte rigetta il motivo, confermando che è sufficiente e necessario che il condominio provi la data di percezione dell’avviso e che, in caso di raccomandata non consegnata per assenza del destinatario, tale data coincide con il rilascio dell’avviso di giacenza presso l’ufficio postale.

Il Collegio richiama Cass. 8275/2019, che aveva confermato il precedente orientamento di Cass. 23396/2017, e lo conferma ulteriormente. Nel caso concreto risulta rispettato il termine di cinque giorni tra il rilascio dell’avviso di giacenza e la data della prima convocazione.

Il secondo motivo contesta l’esclusione dell’obbligo di allegare al verbale i documenti utilizzati per la deliberazione, in particolare le tabulazioni di raffronto tra le offerte. La Corte condivide le argomentazioni dei giudici di merito: nessuna norma prevede l’allegazione dei preventivi, né sanziona la relativa inosservanza, e il verbale risulta redatto in modo chiaro e analitico. La possibilità per ciascun condomino di esaminare la documentazione non è preclusa, sussistendo la facoltà di visionarla presso l’amministratore.

Il terzo motivo denuncia la violazione delle norme sul riparto delle spese e deduce che la questione, costituendo nullità, sarebbe rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado. La Corte dichiara il motivo infondato, richiamando Cass. SU 9839/2021: sono nulle le deliberazioni che, a maggioranza, stabiliscono o modificano i criteri generali di ripartizione delle spese per il futuro, materia estranea alle attribuzioni assembleari ex art. 1135 cod. civ.; sono invece meramente annullabili le deliberazioni che ripartiscono in concreto le spese in violazione dei criteri generali, con impugnazione soggetta al termine decadenziale ex art. 1137, secondo comma, cod. civ. Poiché la contestazione non era stata svolta in primo grado, il motivo di appello è stato correttamente dichiarato inammissibile. La delibera risulta poi confermata da una successiva decisione assembleare non impugnata, e la richiesta di cessazione della materia del contendere è respinta. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.