Riduzioni su prezzo immobili Inps: cumulabili sconto sindacale e abbattimento di legge (Cass. civ. Sez. II n. 17043 del 25.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, il coefficiente di abbattimento ex art. 1 D.L. n. 41 del 2004 si applica all’importo effettivamente versato dall’acquirente, già comprensivo della riduzione dell’8% concordata dall’ente con i sindacati degli inquilini. I due benefici operano su piani distinti e non l’uno in sostituzione dell’altro: la norma nazionale persegue la parità di trattamento tra i conduttori, neutralizzando i ritardi della pubblica amministrazione nella conclusione del procedimento di stima; l’accordo locale incide sul prezzo anche in ragione delle condizioni manutentive degli immobili. L’applicazione congiunta delle due riduzioni è dunque legittima e non contrasta con la ratio della disposizione legislativa. È pertanto erronea l’interpretazione che esclude il cumulo e considera l’abbattimento di legge assorbente rispetto allo sconto negoziale.

Il Fatto

Le ricorrenti, conduttrici di alloggi siti in Napoli nel Centro Direzionale, di proprietà dell’ente previdenziale, avevano acquistato gli immobili nel 2003 sulla base della regolamentazione di cui al D.L. n. 351 del 2001. Con il protocollo d’intesa del 07.05.2003, stipulato tra l’ente e le organizzazioni sindacali degli inquilini, era stata riconosciuta una riduzione dell’8% sul prezzo di stima.

Le acquirenti chiedevano al Tribunale di Napoli la restituzione di tale riduzione, lamentando che l’ente l’avesse riassorbita nel coefficiente aggregato di abbattimento previsto dall’art. 1 D.L. n. 41 del 2004. Il Tribunale accolse la domanda. La Corte d’Appello di Napoli, in accoglimento del gravame dell’ente, rigettò invece la pretesa, ritenendo che le due riduzioni non potessero cumularsi. Da qui il ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 1965 cod. civ. in relazione all’art. 84 cod. proc. civ., sostenendo che l’accordo transattivo del 2006 era stato sottoscritto dal difensore munito di sola procura ad litem, senza mandato ad hoc per disporre del diritto sostanziale.

La Corte accoglie il motivo. La rinuncia all’azione costituisce atto di disposizione del diritto in contesa e richiede in capo al difensore un mandato speciale, non essendo sufficiente quello ad litem, a differenza della rinuncia a una parte dell’originaria domanda. Richiamando Sez. 3 n. 13636 del 2024 e Sez. 2 n. 4837 del 2019, il Collegio esclude l’efficacia dell’accordo transattivo, a prescindere dall’estensione del suo oggetto.

Il secondo motivo investe la violazione dell’art. 1362 cod. civ. e l’interpretazione del combinato disposto dell’art. 1, commi 2 e 3, D.L. n. 41 del 2004 e dell’accordo sindacale. La questione è se l’ente debba tener ferma la riduzione dell’8% già praticata, ovvero se debba escludersi il cumulo con gli indici legislativi di abbattimento.

Il Collegio aderisce all’orientamento più recente, espresso dalle pronunce n. 4032 del 2024, n. 27250 del 2023 e n. 26801 del 2022, reso su fattispecie analoghe. La ratio dell’art. 1 D.L. n. 41 del 2004 è evitare che l’anomalo aumento del valore di mercato del 2001 vada a danno degli acquirenti penalizzati dai ritardi dell’ente. Poiché la norma è intervenuta dopo gli accordi locali, una sua volontà elisiva avrebbe dovuto essere espressa.

L’accordo locale e la normativa legislativa operano su piani distinti: il primo incide sul prezzo anche in ragione delle condizioni manutentive, la seconda riconduce ad equità le disparità da ritardi della pubblica amministrazione. Il dato testuale del D.M. n. 14493 del 26.03.2004 conferma tale lettura, laddove prevede che al prezzo determinato ai sensi dell’art. 1 siano applicati gli eventuali ulteriori abbattimenti cui il conduttore abbia diritto.

Il ricorso è quindi accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, perché si uniformi al principio di diritto enunciato.