Danno da occupazione senza titolo e criterio del valore locativo (Cass. civ. Sez. II n. 6799 del 14.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il danno da occupazione senza titolo di un immobile non costituisce un danno in re ipsa, ma si configura in termini di normale inerenza all’impossibilità per il proprietario di disporre del bene e deve essere apprezzato con riferimento al suo valore locativo. Il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, di cui, a fronte di specifica contestazione, deve fornire la prova anche mediante presunzioni o nozioni di comune esperienza. Ove il danno non sia provato nel preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. Sul piano sostanziale, la detenzione instaurata in forza di un rapporto di lavoro non si converte in possesso utile all’usucapione in mancanza di una interversione del possesso manifestata in modo inequivocabile e riconoscibile dal titolare.

Il Fatto

Una società acquista da una procedura di amministrazione straordinaria, con atto del novembre 2009, un complesso immobiliare. Una parte del cespite risulta occupata da un ex dipendente della società cedente, che vi aveva avuto accesso in ragione del proprio rapporto di lavoro.

La società acquirente agisce con rito sommario per il rilascio e per il risarcimento del danno da occupazione sine titulo. L’occupante eccepisce in via riconvenzionale l’usucapione della porzione detenuta. Il Tribunale accoglie la domanda; la Corte d’Appello conferma. Dopo la morte dell’originario convenuto, la causa prosegue con l’erede, che ricorre per cassazione con nove motivi. La società acquirente propone ricorso incidentale sull’esclusione del danno risarcibile.

La Motivazione della Corte

I primi tre motivi investono la qualificazione della domanda e l’esistenza di un titolo dell’occupazione. La Corte li esamina congiuntamente e li rigetta. Il giudice di merito ha accertato che la disponibilità dell’alloggio era derivata dal rapporto di lavoro e che, dopo la cessazione, la società aveva chiesto la restituzione, senza che l’occupante contestasse l’accordo sulla tempistica del rilascio.

La Corte ribadisce che le ammissioni contenute negli scritti difensivi, sottoscritte solo dal procuratore, costituiscono elementi indiziari liberamente valutabili, salvo assumere valore di confessione giudiziale quando l’atto sia sottoscritto dalla parte personalmente. Nella specie, la qualificazione della relazione con la cosa come detenzione e della domanda come rilascio non integra ultrapetizione, avendo l’attrice agito negando l’esistenza di alcun titolo legittimante.

La Corte richiama quindi il principio per cui la presunzione di possesso dell’art. 1141 c.c. non opera quando la relazione con la res è iniziata a titolo di mera detenzione. L’interversione richiede una manifestazione esteriore rivolta contro il possessore, inidonei essendo i meri atti di esercizio del possesso o l’inottemperanza alle pattuizioni costitutive della detenzione.

Quanto al quarto e quinto motivo, la Corte riconosce un errore della sentenza impugnata sull’onere di reiterazione della prova orale, ma lo ritiene non decisivo: la ratio del riconoscimento dell’altruità della cosa e l’effetto interruttivo dei giudizi di rilascio del 1989 e del 1997 bastano a sostenere la decisione, difettando comunque l’animus possidendi.

Il ricorso incidentale è invece fondato. La Corte di Appello aveva escluso la risarcibilità del danno ritenendo non configurabile un danno in re ipsa e non provato l’utilizzo del bene. La Corte richiama le Sezioni Unite n. 33645 del 15.11.2022 e cassa sul punto, chiarendo che il pregiudizio va liquidato con valutazione equitativa, con primario rilievo del valore locativo del cespite, e limitato al periodo successivo all’acquisto.