Delibera condominiale sui lavori: valida anche se approva l’offerta “senza garanzie” dell’appaltatore (salvo l’art. 1669 c.c.) (Cass. 1107/2026)

Corte di Cassazione, Sez. II civile, ordinanza n. 1107 del 19 gennaio 2026 (R.G.N. 20442/2022) — Presidente Antonio Scarpa, Relatore Andrea Penta

Il principio di diritto

Nell’impugnazione di una delibera condominiale sui lavori, è sufficiente che l’avviso di convocazione indichi gli argomenti nell’ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili (artt. 1105, terzo comma, e 1139 c.c.), senza dover prefigurare lo sviluppo della discussione né allegare i singoli importi. La delibera che approva l’offerta dell’appaltatore comprensiva dell’esclusione delle garanzie di legge non è per ciò nulla: la clausola di esonero è valida nei limiti in cui riguardi vizi da colpa lieve e non sia riferita alla garanzia ex art. 1669 c.c., mentre la convenienza di accettare l’offerta “senza garanzia” attiene al merito e non è sindacabile in sede giudiziale (art. 1137 c.c.).

Il fatto

Un condomino impugnava la delibera assembleare che aveva approvato i lavori di riparazione e rifacimento della facciata e dei balconi, lamentando il difetto di preventiva informazione, l’addebito al condominio di opere su parti private, l’alterazione del decoro architettonico per la rimozione dei mosaici e l’approvazione di un’offerta che escludeva le garanzie dovute per legge dall’appaltatore.

Il Tribunale di Genova accoglieva in parte l’impugnazione; la Corte d’appello di Genova annullava la delibera solo nel punto in cui addebitava a tutti i condomini i lavori di demolizione e ripristino di cielini e gocciolatoi dei singoli balconi, ritenendo per il resto legittima la deliberazione. Il condomino ha proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

La motivazione

Sull’ordine del giorno la Corte richiama il principio consolidato secondo cui è sufficiente che gli argomenti siano indicati nei termini essenziali per essere comprensibili; l’avviso non deve prefigurare lo sviluppo della discussione né il risultato dell’esame dei singoli punti, e l’accertamento della completezza e della pertinenza è rimesso al giudice di merito, insindacabile in legittimità se congruamente motivato. Non è necessario allegare i singoli importi dei preventivi: è onere del condomino interessato attivarsi per visionare la documentazione.

Il rilievo officioso della nullità della delibera per mancata costituzione del fondo speciale (art. 1135, primo comma, n. 4, c.c.), sollevato per la prima volta con la memoria illustrativa, è inammissibile: la nullità per violazione di norme imperative è sì rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, ma solo se i relativi presupposti di fatto siano già acquisiti al giudizio nel rispetto delle preclusioni e sempre che non occorrano nuovi accertamenti in fatto.

Sulla rinuncia alle garanzie, verificata l’omessa pronuncia su una questione di diritto che non richiede ulteriori accertamenti, la Corte decide nel merito (art. 384 c.p.c.): la clausola di esonero dell’appaltatore per i vizi dell’opera è valida nei limiti in cui riguardi difformità da colpa lieve e non sia riferita alla garanzia per gravi difetti ex art. 1669 c.c. (Cass. n. 3659/2024); la convenienza di accettare l’offerta “senza garanzia legale” attiene all’opportunità della scelta e non è scrutinabile in sede giudiziale ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Sul decoro architettonico, costituisce innovazione lesiva non solo quella che altera le linee dell’edificio, ma anche quella che si riflette negativamente sul suo aspetto armonico; la valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile se immune da vizi di motivazione. Nella specie la rimozione dei mosaici — tessere grigie come il resto della facciata e non percepibili dalla strada — non aveva inciso sul decoro.

Implicazioni pratiche

Per amministratori e condomini la pronuncia fissa alcuni punti operativi. L’ordine del giorno regge se individua l’oggetto ex ante nei termini essenziali; chi vuole i dettagli deve attivarsi per consultare la documentazione, non pretenderne l’allegazione. Approvare un’offerta “senza garanzia legale” è una scelta di opportunità che non rende nulla la delibera, ma va letta con cautela: l’esonero copre solo i vizi da colpa lieve e mai la responsabilità per gravi difetti dell’art. 1669 c.c.

Sul piano processuale, le eccezioni di nullità della delibera vanno introdotte tempestivamente, con i relativi fatti già acquisiti al giudizio: non possono essere fatte valere per la prima volta in memoria. Il ricorso è stato rigettato, con condanna alle spese.

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