Demolizione e ricostruzione con distanze preesistenti e norme sopravvenute in Cassazione (Cass. civ. Sez. II n. 28098 del 22.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, l’art. 2 bis, comma 1 ter, d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal d.l. n. 76/2020, convertito con modifiche dalla l. n. 120/2020, consente in ogni caso di demolizione e ricostruzione di edifici, anche ove le dimensioni del lotto non permettano di modificare l’area di sedime, nel limite delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti possono realizzarsi con ampliamenti fuori sagoma e con superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze preesistenti. La norma sopravvenuta, pur successiva alla sentenza d’appello, deve essere applicata dal giudice di legittimità, che cassa con rinvio quando il thema decidendum non sia stato esaminato alla sua luce. Restano insufficienti, a tal fine, i rilievi di difformità del fabbricato rispetto al titolo edilizio, perché formulati prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina.

Il Fatto

Caterina Sabelli, comproprietaria con la sorella Francesca di un fabbricato in Palestrina, conveniva in giudizio la sorella, proprietaria esclusiva di altro edificio realizzato su terreno confinante, lamentando il mancato rispetto delle distanze legali. La convenuta eccepiva l’usucapione del diritto di servitù per il mantenimento del proprio fabbricato nella collocazione esistente, essendo stato edificato in luogo di un precedente immobile.

Il Tribunale di Tivoli accoglieva la domanda, ritenendo applicabile la distanza di 10 metri tra pareti finestrate e di 5 metri dal confine, e rilevando che il nuovo edificio differiva per sagoma e volumetria dal preesistente, escludendo la positiva valutazione dell’usucapione. La Corte d’Appello di Roma confermava, reputando assorbente la violazione della distanza di 10 metri tra fabbricati. La soccombente proponeva ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il secondo motivo, ritenuto fondato con assorbimento del primo, la ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 9 d.m. n. 1444/1968 e dell’art. 2 bis, comma 1 ter, d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal d.l. n. 76/2020, convertito con modifiche dalla l. n. 120/2020. La norma sopravvenuta — osserva la ricorrente — consente di realizzare il nuovo edificio sostitutivo di quello demolito utilizzando le distanze legittimamente preesistenti, da individuare ai sensi dell’art. 9 bis del medesimo testo unico, e di superare l’altezza massima dell’edificio preesistente mediante incentivo volumetrico.

La Suprema Corte rileva che la sentenza impugnata ha ritenuto determinante, sulla base di una corretta applicazione delle disposizioni all’epoca vigenti, il fatto che la nuova costruzione ricadesse al di fuori della sagoma dell’edificio preesistente, con parti accessorie a distanza inferiore a 10 metri dalla parete finestrata dell’edificio frontistante.

Tuttavia, la modifica normativa introdotta dall’art. 2 bis, comma 1 ter, d.P.R. n. 380/2001 è successiva alla sentenza d’appello — e non considerata nemmeno in sede di consulenza tecnica — ma precedente al ricorso per cassazione. Ne deve quindi tenersi conto in sede di legittimità, come già affermato dalle Sezioni semplici n. 12751/2023 e n. 20428/2022.

La Corte osserva che non è possibile in questa sede alcuna verifica sulla legittimità del fabbricato alla luce della nuova disciplina, poiché gli atti non offrono elementi sufficienti. Non appaiono decisivi i rilievi di difformità rispetto al titolo edilizio, effettuati prima dell’introduzione della norma, né le considerazioni sulle distanze legali, alla luce della possibilità di realizzare il nuovo fabbricato sostitutivo anche con sagoma e collocazione non coincidenti.

La sentenza impugnata è quindi cassata per l’accoglimento del secondo motivo, con assorbimento del primo, e rinviata alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione per gli opportuni approfondimenti, con regolazione delle spese di legittimità demandata al giudice del rinvio.