Dissuasore condominiale e abuso dell’uso della cosa comune (Cass. civ. Sez. II n. 25749 del 23.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’uso della cosa comune da parte del condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La stabile occupazione di una porzione del cortile comune mediante il parcheggio prolungato dell’autovettura configura abuso, potendo costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti, ove impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio comproprietario. La violazione dell’art. 2697 c.c. non è configurabile quando si censuri la valutazione delle prove, sindacabile in sede di legittimità solo nei ristretti limiti dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.; parimenti, la violazione dell’art. 115 c.p.c. è deducibile solo se il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti. Nelle impugnazioni delle delibere assembleari è il condomino che deduce i vizi di validità ad avere l’onere di provarne l’allegazione.

Il Fatto

Una condomina impugnava davanti al Tribunale di Padova due delibere assembleari: la prima, con cui si era decisa l’installazione di un dissuasore mobile davanti ai comandi del cancello elettrico; la seconda, con cui quella delibera era stata ratificata. La condomina deduceva di non aver ricevuto l’avviso di convocazione per la prima assemblea e lamentava che il dissuasore rendesse difficoltose le manovre di ingresso nel proprio garage.

Il Tribunale, riunite le cause, accertava con sentenza non definitiva che l’installazione non costituiva innovazione e, con successiva sentenza definitiva, rigettava le domande. La Corte d’appello di Venezia, con sentenza n. 1073/2022, confermava la decisione, compensando le spese per un terzo e ponendo i restanti due terzi a carico dell’appellante. La condomina ricorreva per cassazione con quattro motivi; il Condominio e un altro condomino resistevano proponendo ricorsi incidentali.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi lamentavano la violazione dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 115 c.p.c., per avere la Corte territoriale fondato la decisione su un fatto contestato e non provato: la sosta dell’auto della ricorrente in posizione interferente con l’apertura automatica del cancello. La Corte li ha dichiarati inammissibili. Le delibere riguardavano il divieto di parcheggio in area condominiale, funzionale al miglior uso della cosa comune da parte di tutti. L’utilizzo di questa è soggetto all’art. 1102 c.c., che vieta di alterarne la destinazione e di impedire agli altri il pari uso.

Da tali premesse la Corte ha ribadito che la stabile occupazione di una porzione del cortile mediante parcheggio prolungato configura abuso, richiamando Cass. n. 3640/2004, Cass. n. 3400/1978 e Cass. n. 7618/2019. Non è configurabile la violazione dell’onere probatorio quando non si alleghi che il giudice abbia attribuito l’onere a parte diversa da quella onerata, ma si censuri la valutazione delle prove, sindacabile solo entro i limiti dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. (Cass. n. 13395/2018; Cass. n. 18092/2020). Quanto all’art. 115 c.p.c., è inammissibile la doglianza che il giudice abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune prove piuttosto che ad altre, attività consentita dall’art. 116 c.p.c. (Cass. Sez. Un. n. 20867/2020). Nelle impugnazioni delle delibere condominiali, poi, è il condomino che deduce i vizi a dover provare la propria allegazione.

Il terzo e il quarto motivo denunciavano l’omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.: la condotta di altro condomino, rimasta senza lamentale, e la preferenza accordata alla seconda consulenza tecnica. La Corte li ha ritenuti inammissibili, trattandosi di doppia conforme e non risultando indicati il “come” e il “quando” i fatti omessi fossero stati oggetto di discussione (Cass. Sez. Un. n. 8053/2014; Cass. Sez. Un. n. 8054/2014). Quanto alle consulenze difformi, il giudice può seguire il parere che ritiene più congruo, purché ne dia specifica giustificazione, e nella specie la Corte territoriale ha valorizzato gli esperimenti svolti in entrambe le operazioni peritali (Cass. n. 19372/2021; Cass. n. 29713/2024).

Infine, i ricorsi incidentali censuravano la compensazione parziale delle spese. La Corte li ha giudicati infondati, rilevando che la doglianza investiva una erronea ricognizione della fattispecie concreta, sottratta al sindacato di legittimità (Cass. n. 24155/2017; Cass. n. 7871/2025). Poiché la decisione sulle spese si fondava su più ragioni autonome, l’assorbimento improprio delle censure residue ha confermato il rigetto integrale (Cass. Sez. Un. n. 16602/2005; Cass. Sez. Un. n. 10374/2007).