Distanze tra costruzioni: zona inedificabile e applicabilità della legge Ponte (Cass. civ. Sez. II n. 31565 del 03.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le costruzioni realizzate in zona assoggettata a inedificabilità assoluta sono sottoposte alle disposizioni sulle distanze legali previste dall’art. 41-quinquies legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 17 legge n. 765 del 1967 (c.d. legge Ponte), e non alla disciplina dell’art. 873 cod. civ., non potendo il divieto assoluto di edificare garantire a chi lo viola un trattamento più favorevole rispetto alla costruzione in zona edificabile. Le prescrizioni del d.m. n. 1444 del 1968, art. 9, necessitano però, per la loro applicazione, della previa emanazione degli strumenti urbanistici locali con cui i comuni individuano le zone territoriali omogenee, costituenti il presupposto indefettibile della loro inserzione automatica. In assenza di zonizzazione opera, con funzione suppletiva, la legge Ponte. La disciplina di quest’ultima è integrativa dell’art. 873 cod. civ. e ad essa si applicano le regole codicistiche in tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi, compreso il principio della prevenzione.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un fabbricato con corte in un comune della provincia di Napoli, ha convenuto in giudizio il vicino assumendo che questi avesse edificato abusivamente senza rispettare le distanze legali, realizzato luci non conformi all’art. 901 cod. civ. e collocato tubi e canna fumaria a distanza irregolare dal confine, chiedendo la demolizione e il risarcimento dei danni. Il convenuto ha resistito e proposto domanda riconvenzionale per l’arretramento del fabbricato attoreo, il ripristino dell’aia e della cisterna e il risarcimento dei danni al muro perimetrale.

Il Tribunale, applicando il principio della prevenzione, ha rigettato la domanda attorea e accolto quella riconvenzionale, condannando l’attore all’arretramento della propria costruzione perché realizzata dopo quella del convenuto e a distanza inferiore ai dieci metri previsti dalla legge n. 765 del 1967 e dal d.m. 2 aprile 1968. La Corte d’Appello ha rigettato l’appello principale e quello incidentale, compensando le spese. Il soccombente ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

I motivi, esaminati congiuntamente perché connessi, sono stati ritenuti fondati. La Corte ha ricostruito il quadro normativo applicabile ratione temporis, osservando che la normativa della legge Ponte ha trovato applicazione, fino all’abrogazione disposta dall’art. 136 d.P.R. n. 380 del 2001, nei comuni sprovvisti di strumento urbanistico, in quelli dotati di strumento approvato prima dell’entrata in vigore del d.m. n. 1444 del 1968, o ancora nei comuni in cui lo strumento, pure approvato successivamente, non contenesse l’individuazione delle zone territoriali omogenee.

Il Collegio ha precisato che le prescrizioni del d.m. n. 1444 del 1968 richiedono, per la loro applicazione, la previa pianificazione del territorio con ripartizione in zone omogenee. Solo in tal caso le distanze minime sono quelle dell’art. 9 del d.m., sia quando lo strumento preveda distanze inferiori, sia in caso di assenza di previsioni sul punto: nell’un caso e nell’altro si realizza l’inserzione automatica della norma cogente. A tale situazione va equiparata quella della costruzione realizzata in zona a inedificabilità assoluta, parimenti soggetta alle distanze della legge Ponte e non all’art. 873 cod. civ..

La Corte ha poi affermato che la disciplina dell’art. 17 legge n. 765 del 1967, regolando la distanza tra fabbricati e non tra fabbricato e confine, è sostanzialmente integrativa dell’art. 873 cod. civ., con la conseguenza che ad essa si applicano le regole e i principi codicistici in tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi, compreso quello della prevenzione, non escluso dalla legge speciale. Il primo costruttore può scegliere tra l’edificare a distanza regolamentare e l’occupare l’estremo limite del confine, ma non costruire a distanza inferiore dal confine; il prevenuto che si trovi il fabbricato del preveniente a distanza inferiore alla metà del distacco prescritto ha la facoltà, ai sensi dell’art. 875 cod. civ., di chiedere la comunione forzosa del muro per costruirvi contro.

Su questa base la Corte ha ravvisato l’errore della Corte di merito, che non ha identificato compiutamente gli immobili delle parti a fronte delle puntuali deduzioni dell’appellante e, prima di decidere nel senso dell’applicazione del criterio della prevenzione, avrebbe dovuto verificare quale fosse la normativa applicabile in materia di distanza: se quella dell’art. 9 d.m. n. 1444 del 1968, presupponente la divisione del territorio in zone omogenee e la sussistenza di pareti finestrate, aspetti rimasti insindacati, oppure quella stabilita con funzione suppletiva dall’art. 17 legge n. 765 del 1967.

I giudici di merito hanno inoltre reso motivazione contraddittoria, richiamando le prescrizioni di entrambe le disposizioni come se fossero intercambiabili o coincidenti. Il ricorso è stato pertanto accolto, la sentenza cassata e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.