Responsabilità del tecnico per la sanatoria urbanistica priva di presupposti (Cass. civ. Sez. II n. 3019 del 06.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di compravendita di immobile realizzato in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa, sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto. Qualora la venditrice abbia garantito la regolarità urbanistica, sia in fase di preliminare sia in sede di definitivo, resta irrilevante che l’acquirente fosse stata edotta dell’irregolarità. In materia di attività professionale, il tecnico è responsabile anche per colpa lieve ex art. 1176, secondo comma, cod. civ., salvo che la prestazione implichi la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, nel qual caso risponde solo per dolo o colpa grave ai sensi dell’art. 2236 cod. civ.. L’onere di provare il quid pluris che attenua la responsabilità incombe sul professionista.

Il Fatto

Una società acquirente conveniva in giudizio la venditrice di un fabbricato a destinazione alberghiera, lamentando che l’immobile era risultato non totalmente sanabile e quindi inagibile per l’attività alberghiera. Prima del rogito la venditrice aveva presentato domanda di sanatoria al Comune per opere realizzate in difformità delle licenze edilizie; soltanto in un momento successivo, con il consenso della acquirente, aveva demolito porzioni abusive e presentato nuove istanze tramite un geometra, che aveva poi attestato la conformità urbanistica dell’immobile.

La società chiedeva il risarcimento dei danni per il controvalore delle parti demolite e per il mancato godimento dell’immobile. La convenuta chiamava in causa il geometra, chiedendone la condanna al risarcimento o alla manleva. Il Tribunale condannava la venditrice e il tecnico, quale erede del geometra, al rimborso. La Corte d’appello, in parziale riforma, rideterminava le somme e poneva a carico del tecnico l’intero importo. Avverso tale sentenza il ricorrente proponeva ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censurava il diniego di applicazione dell’art. 1489 cod. civ. e la ricostruzione della responsabilità del tecnico. La Corte osserva che, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, ma trova applicazione la disciplina degli oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che la difformità non sia stata dichiarata o conosciuta dall’acquirente al tempo dell’acquisto, richiamando sul punto Cass., Sez. II, 21 giugno 2024, n. 17148 e Cass., Sez. II, 28 settembre 2023, n. 27559.

Nel caso concreto la venditrice aveva garantito la regolarità urbanistica dell’immobile sia in fase di preliminare sia in sede di definitivo, con la conseguenza che risponde di tale garanzia e resta irrilevante che l’acquirente fosse stata edotta dell’irregolarità. La conoscenza della difformità, dunque, non esclude il diritto della acquirente al risarcimento. La responsabilità del tecnico viene invece ricondotta non alla realizzazione delle opere abusive, ma alla presentazione di una sanatoria priva dei presupposti per poter essere accolta, poiché le irregolarità riguardavano un immobile ricadente in area a vincolo paesaggistico.

Il secondo motivo è dichiarato inammissibile, poiché il ricorrente contrappone agli accertamenti di fatto una diversa lettura delle risultanze processuali, chiedendo una revisione non consentita in sede di legittimità; la Corte richiama Cass., Sez. I, 30 marzo 2007, n. 7972 e rileva che il danno deriva dalla mancanza del permesso in sanatoria. Il terzo motivo è parimenti inammissibile, non essendovi nell’atto di appello una specifica e formale censura sulla quantificazione del risarcimento.

Il quarto motivo è respinto perché la censura non coglie la ratio della decisione, che fa discendere la responsabilità del tecnico dalla pratica di sanatoria senza possibilità di accoglimento e non dalla realizzazione delle opere abusive. Il quinto motivo è infondato: in materia di attività professionale, il professionista è responsabile anche per colpa lieve, salvo che la prestazione implichi la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, richiamando Cass., Sez. II, 24 novembre 2003, n. 17871 e Sez. 2, Sentenza n. 5928 del 23/04/2002. Nel caso di specie è stato escluso che la questione ponesse problemi tecnici di speciale difficoltà, giacché la sanatoria non aveva alcuna possibilità di essere accolta per ragioni obiettive. Il ricorso è quindi respinto, con condanna alle spese.