Legittima la classificazione PGT degli edifici abbandonati e degradati (TAR Lombardia n. 1287 del 11.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
È legittima la classificazione, operata dallo strumento urbanistico generale, di un immobile come edificio abbandonato e degradato, quando la scelta sia sostenuta da adeguata istruttoria e da congrua motivazione in ordine allo stato di abbandono e di degrado e alla sua incidenza sul contesto urbano circostante. La disciplina di piano che impone al proprietario di presentare un piano attuativo per il recupero dell’immobile, con avvio dei lavori entro diciotto mesi dalla prima individuazione, ovvero di procedere alla demolizione, riconoscendo in tal caso gli indici edificatori ovvero, in mancanza, un indice territoriale ridotto, opera un equo bilanciamento tra i limiti imposti alla proprietà privata e il perseguimento di obiettivi di interesse generale di rigenerazione urbana e non integra un vincolo espropriativo, ma un vincolo di natura conformativa. L’atto comunale che, in attuazione della normativa regionale sopravvenuta, si limiti a richiamare la precedente individuazione degli immobili già classificati come degradati e abbandonati, senza alcun riesame della situazione di fatto e di diritto, ha natura di atto meramente confermativo e non è autonomamente impugnabile, né incide sull’interesse a ricorrere avverso gli atti della precedente pianificazione.

Il Fatto

La società ricorrente è proprietaria di due compendi immobiliari siti in Milano, compresi nel vigente strumento urbanistico in zone a diversa qualificazione morfologica, allo stato non utilizzati e in attesa di una futura riqualificazione edilizia. Con il nuovo Piano di governo del territorio il Comune ha classificato tali immobili tra gli edifici abbandonati e degradati, individuandoli nella tavola R10 del Piano delle Regole e sottoponendoli alla disciplina dell’art. 11 delle Norme di Attuazione del medesimo Piano.

La società ha contestato tale classificazione con osservazioni, respinte dall’Amministrazione. Ha quindi impugnato, in parte qua, la deliberazione consiliare di adozione e quella di approvazione definitiva del PGT, dapprima con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, poi trasposto davanti al giudice amministrativo a seguito di opposizione del Comune. Nel corso del giudizio il Comune ha dato attuazione alla sopravvenuta normativa regionale con una nuova deliberazione, includendo gli stessi immobili nel patrimonio edilizio dismesso con criticità, ed ha eccepito l’improcedibilità del ricorso per carenza di interesse.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto l’eccezione di improcedibilità, muovendo dalla distinzione tra atto meramente confermativo e atto di conferma in senso proprio. Il primo ricorre quando l’Amministrazione si limita a dichiarare l’esistenza di un precedente provvedimento, senza nuova istruttoria né nuova motivazione; il secondo presuppone un riesame della situazione e una rinnovata ponderazione degli interessi, ed è perciò autonomamente impugnabile. Richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato, il Tribunale rileva che la deliberazione sopravvenuta ha ricompreso gli immobili nel patrimonio edilizio dismesso in quanto già individuati nel PGT, senza alcun riesame dei presupposti della prima classificazione: essa ha dunque natura meramente confermativa e non incide sull’interesse a ricorrere.

Nel merito, il ricorso è infondato. L’art. 11 delle Norme di Attuazione risulta adottato all’esito di adeguata istruttoria e con motivazione sufficiente. La cospicua documentazione fotografica depositata dimostra lo stato di oggettivo degrado degli edifici, descritti come non utilizzati dalla stessa ricorrente. Il Comune ha provato i lunghi trascorsi di abbandono e degrado, oggetto di mappatura periodicamente aggiornata, circostanze che, per la loro diffusa conoscenza, assumono i connotati di fatti notori. Gli immobili si collocano inoltre in un’area urbanizzata a prevalente destinazione residenziale e commerciale, sicché la loro presenza integra un peggioramento della situazione urbanistica della zona. Non è stata fornita la prova contraria di un recente e attuale uso dei beni.

Quanto alle censure alla disciplina di piano, la norma opera un equo bilanciamento tra i limiti alla proprietà privata e gli obiettivi di interesse generale, in coerenza con i principi della rigenerazione urbana. Essa demanda al privato la facoltà di presentare una proposta di piano attuativo o un idoneo titolo abilitativo per il recupero dell’immobile, con avvio dei lavori entro diciotto mesi dalla prima individuazione; in alternativa impone la demolizione del manufatto, riconoscendo in tal caso la integralità della superficie lorda esistente, annotata nel Registro delle Cessioni dei Diritti Edificatori, ovvero, in caso di mancata demolizione, l’indice di edificabilità territoriale unico pari a 0,35 mq/mq.

Il riconoscimento di indici edificatori in caso di demolizione, in alternativa alla presentazione della proposta di piano attuativo, consente di qualificare il vincolo come conformativo e non espropriativo. Il Collegio richiama la sentenza della Corte costituzionale n. 202 del 2021, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della precedente versione della normativa regionale per lesione delle prerogative comunali, senza però escludere il rilievo pubblicistico della finalità di recupero degli immobili dismessi. Il ricorso è pertanto respinto, con compensazione delle spese in ragione delle peculiarità della vicenda.