Evizione parziale: garanzia del venditore prescinde da colpa e buona fede (Cass. civ. Sez. II n. 20316 del 20.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La garanzia per evizione, anche parziale, prevista dall’art. 1484 cod. civ. che richiama l’art. 1480 cod. civ., opera in forza del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da alterare il sinallagma contrattuale. Essa prescinde dalla colpa del venditore e dalla buona fede dell’acquirente, e non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove questa effettivamente si verifichi. È pertanto errata la sentenza di merito che incentri la decisione sullo stato psicologico delle parti anziché sul fatto obiettivo dell’evizione.

Il Fatto

Gli acquirenti di un immobile sito in Monza acquistarono dai venditori, con atto notarile, un appartamento comprensivo di una porzione di sottotetto, qualificata come pertinenza. Su domanda del condominio, il Tribunale accertò che la porzione di sottotetto era un bene condominiale, in comproprietà pro quota dei vari condomini, e condannò gli acquirenti al rilascio e al ripristino dei luoghi.

I venditori e il notaio rogante, chiamati in garanzia insieme alla compagnia assicuratrice di quest’ultimo, vennero convenuti nel giudizio. La Corte d’appello rigettò l’impugnazione degli acquirenti e respinse la domanda di garanzia nei confronti dei venditori, escludendo la loro colpa, sul rilievo che essi si erano fidati delle rassicurazioni di soggetti tecnicamente più competenti. Gli acquirenti ricorsero in cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è affidato a quattro motivi. I primi due denunciano il vizio di omesso esame di fatti decisivi e il travisamento della prova in ordine alla natura pertinenziale del sottotetto. La Corte li dichiara entrambi inammissibili: la sentenza impugnata è di doppia conforme, il che preclude il motivo di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., salvo che si provi la diversità delle ragioni delle due decisioni di merito, circostanza non ricorrente.

Quanto al travisamento, la Corte richiama le Sezioni Unite n. 5792 del 2024: il travisamento del contenuto oggettivo della prova trova rimedio nella revocazione per errore di fatto ex art. 395, n. 4, cod. proc. civ.; se invece riflette la lettura del fatto probatorio prospettata da una parte, il vizio va fatto valere ai sensi dell’art. 360, nn. 4 o 5, cod. proc. civ. Nel caso di specie il travisamento denunciato attiene a un fatto sostanziale e soggiace alla preclusione dell’art. 348-ter cod. proc. civ. La Corte esclude inoltre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. e dell’art. 2697 cod. civ., richiamando in proposito le Sezioni Unite n. 20867 del 2020 e Sez. L n. 17313 del 2020.

Il terzo motivo è invece fondato. La Corte censura la sentenza per aver incentrato l’analisi sulla colpa dei venditori (esclusa) e sullo stato psicologico degli acquirenti. Secondo la costante giurisprudenza, la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla buona fede del compratore, e non è esclusa neppure dalla conoscenza della possibile causa di futura evizione, ove essa si verifichi (tra le varie, Cass. n. 20877 del 2011, Cass. n. 5561 del 2015, Cass. n. 28136 del 2022, Cass. n. 2330 del 2025).

La garanzia risponde al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato. L’errore di diritto è evidente e giustifica la cassazione della sentenza con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. Il quarto motivo resta assorbito.