Fiscalizzazione abuso e stima vani accessori diretti (Cons. Stato n. 10419 del 27.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio libera il responsabile dall’obbligo di ripristino e legittima stabilmente, nei rapporti con l’amministrazione, l’unità immobiliare creata dall’abuso. Ne consegue che il valore delle opere abusive va stimato considerando i locali realizzati al piano sottotetto quali vani accessori a servizio diretto dell’appartamento sottostante, con applicazione della sanzione nella misura del 150 per cento. È corretto trattare le varie opere in un unico procedimento e con provvedimento unitario. È immune da vizi la decisione dell’Agenzia delle entrate di assumere a riferimento la superficie indicata dallo stesso istante nell’istanza di fiscalizzazione, in un’ottica di autoresponsabilità e buona fede.

Il Fatto

L’appellante, proprietario di un appartamento in condominio, aveva occupato nel 2010 il sottotetto condominiale, mettendolo in comunicazione con la propria abitazione e rendendolo abitabile. Il Comune, ravvisata la natura abusiva delle opere, ha ordinato il ripristino, respingendo le istanze di sanatoria presentate ai sensi della legge urbanistica provinciale. Con sentenza passata in giudicato il Tribunale ordinario ha accertato che il sottotetto è oggetto di proprietà comune.

Esaurita la vicenda della sanatoria, l’interessato ha chiesto la fiscalizzazione dell’abuso. Il Comune, facendo proprie le risultanze della stima dell’Agenzia delle entrate, ha accolto l’istanza e quantificato la sanzione in 111.900 euro, oltre al contributo di costruzione. L’interessato ha corrisposto solo una parte della somma, contestando la stima del valore venale. Il T.r.g.a. di Trento ha respinto il ricorso e l’interessato ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua l’oggetto della controversia nella sola correttezza del valore delle opere abusive assunto a base di calcolo della sanzione pecuniaria. La norma di riferimento è l’art. 129, comma 5, della legge provinciale 4 marzo 2008, n. 1, che per le opere eseguite con variazioni essenziali prevede la demolizione oppure, se le opere non contrastano con rilevanti interessi urbanistici, il pagamento di una sanzione pari al 150 per cento del valore delle opere abusive.

Il punto centrale è la qualificazione dei locali del sottotetto. L’appellante sostiene che, essendo il sottotetto di proprietà condominiale, esso andrebbe stimato come vano autonomo ed estraneo all’appartamento, con sanzione al 100 per cento e in un separato procedimento. Il Consiglio di Stato respinge la tesi muovendo dalla funzione della fiscalizzazione: essa libera il responsabile dall’obbligo di ripristino e legittima l’opera ai fini amministrativi.

Poiché le opere hanno creato stabilmente un’unità immobiliare unica, che rimarrebbe legittimamente tale nei rapporti con l’amministrazione per effetto del pagamento della sanzione, è logico e doveroso stimare il valore dell’abuso considerando i locali del sottotetto come vani accessori a servizio diretto dell’appartamento al quale sono stati collegati, con conseguente applicazione della misura del 150 per cento. La Corte precisa che un eventuale obbligo di ripristino potrebbe discendere dalla normativa civilistica nel contenzioso con il condominio, ma a tutela del diritto di proprietà dei privati, non dell’interesse pubblico all’ordinato sviluppo del territorio.

Per la stessa ragione di unitarietà dell’opera, il Collegio ritiene corretto considerare le varie opere in un unico procedimento e in un provvedimento unitario, respingendo la censura sulla necessità di distinte fiscalizzazioni. Quanto alla stima, è immune da vizi la scelta dell’Agenzia delle entrate di assumere la superficie indicata dal tecnico dell’appellante nell’istanza di fiscalizzazione, in un’ottica di autoresponsabilità e buona fede. La richiesta istruttoria di verificazione o consulenza tecnica resta quindi superflua.

L’appello è respinto. L’appellante è condannato alle spese del grado in favore del Comune, mentre le spese sono compensate nei confronti dell’Agenzia delle entrate, costituitasi senza svolgere particolari difese.