Fusione immobili e agevolazione prima casa entro il termine di accertamento (Cass. civ. Sez. V n. 25803 del 22.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa, in ipotesi di fusione di più unità immobiliari in un’unica abitazione non di lusso, il beneficio si conserva soltanto se l’unificazione è realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio di cui all’art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, decorrente dalla richiesta di registrazione dell’atto. Ove il legislatore non fissi il termine entro cui deve verificarsi la condizione per il riconoscimento del beneficio, tale termine non può essere più ampio di quello previsto per i relativi controlli, che diversamente non avrebbero alcun senso. È irrilevante la data di presentazione della CILA, occorrendo la prova dell’effettiva ultimazione dei lavori di fusione. Non integra motivazione apparente la sentenza di merito che esponga in modo comprensibile la ratio decidendi su una valutazione di fatto incensurabile in sede di legittimità.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate ha notificato alla contribuente un avviso di pagamento con cui ha richiesto l’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine nella misura del 2% sul mutuo erogato, invece dello 0,25% applicato quale beneficio fiscale prima casa, oltre alla sanzione amministrativa pecuniaria, per un importo complessivo richiesto.

La Commissione Tributaria Provinciale di Roma ha accolto il ricorso della contribuente e annullato l’atto. L’Agenzia ha proposto appello e la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado lo ha accolto, ritenendo che l’agevolazione sia riconoscibile anche in caso di fusione di due immobili in un’unica abitazione, purché non di lusso e destinati a prima casa, ma che la fusione debba avvenire entro tre anni dalla registrazione dell’atto, termine nella specie superato. Avverso tale sentenza la contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo deduceva la nullità della sentenza di appello per motivazione apparente. La Corte rigetta la censura: la mancanza di motivazione rileva tanto nei casi di radicale carenza quanto in quelli in cui essa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi, poiché intessuta di argomentazioni logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili. Nel caso di specie la Commissione ha argomentato la propria posizione ritenendo non provata la data di effettiva fusione, con ragionamento chiaro e comprensibile, trattandosi di valutazione di fatto riservata al giudice di merito.

Il secondo motivo lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la fusione risalisse alla presentazione della CILA e all’inizio dei lavori edilizi, e non alla denuncia catastale di variazione. La Corte rigetta: si tratta di richiesta di riesame di un elemento di fatto non sindacabile in sede di legittimità, e la doglianza non supera la ratio decidendi, incentrata sulla mancanza di prova dell’effettiva data di fusione, che non può coincidere con quella della comunicazione di inizio lavori essendo necessari gli specifici lavori.

Il terzo motivo censurava l’applicazione dell’art. 76 del d.P.R. n. 131 del 1986, assumendo che il termine triennale riguardi il periodo entro cui l’Ufficio può effettuare controlli e non il tempo entro cui il contribuente deve completare l’adempimento. La Corte richiama la disciplina degli immobili in costruzione e il precedente Cass. n. 5180 del 2022: non avendo il legislatore fissato il termine entro cui deve verificarsi la condizione per il riconoscimento del beneficio, tale termine non può essere più ampio di quello previsto per i controlli di cui all’art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, che diversamente non avrebbero alcun senso.

Il quarto motivo prospettava la nullità dell’atto per difetto di motivazione in violazione dell’art. 3 della legge n. 241 del 1990. La Corte rigetta: l’avviso era sufficientemente motivato e la circostanza del mancato accorpamento è implicita nella contestazione di prepossidenza ostativa, comprensibile al contribuente nell’ambito della specifica procedura.

Il quinto motivo contestava la condanna alle spese, per contraddittorietà tra motivazione e dispositivo, e sollevava eccezione di costituzionalità. La Corte conferma la condanna, richiamando Cass. n. 1019 del 2024: all’Amministrazione finanziaria assistita da propri funzionari spetta la liquidazione delle spese, con la riduzione del venti per cento dei compensi. L’eccezione di costituzionalità è del tutto generica e dunque inammissibile. Il ricorso è rigettato.