Gravi difetti dell’opera e danno estetico tra responsabilità ex 1669 e 2043 (Cass. civ. Sez. II n. 23440 del 17.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
I vizi che riguardano elementi secondari o accessori dell’edificio integrano i gravi difetti dell’opera rilevanti ai fini dell’art. 1669 cod. civ. solo quando compromettono la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene secondo la sua destinazione. Un difetto di natura meramente estetica, privo di incidenza sulla staticità, sulla salubrità e sulla capacità di resistenza agli agenti atmosferici, resta estraneo all’area della norma speciale e ricade nella disciplina dei vizi dell’art. 1667 cod. civ. Il ricorso all’art. 2043 cod. civ. è ammesso unicamente quando manchino ab origine i presupposti strutturali, oggettivi o soggettivi, dell’azione speciale, non anche quando la decadenza o la prescrizione di quest’ultima sia maturata ex post. In tale ipotesi opera il regime probatorio pieno, con onere a carico di chi agisce di provare tutti gli elementi costitutivi dell’illecito, compresa la colpa del costruttore.

Il Fatto

Un acquirente convenne in giudizio la società venditrice di un appartamento con autorimessa, lamentando gravi vizi dell’immobile accertati tramite consulenza tecnica preventiva, e chiese il risarcimento dei danni patrimoniali e di quelli non patrimoniali da disagio psico-fisico. La società eccepì l’estraneità dei vizi alla fattispecie dell’art. 1669 cod. civ., oltre a prescrizione, decadenza e inammissibilità dell’azione per accettazione dell’opera.

Il Tribunale accolse integralmente la domanda. La Corte d’appello, in parziale riforma, escluse il rimborso di alcune fatture e il danno biologico, ma confermò la condanna per lo sgretolamento del rivestimento in pietra del muro esterno e per altre difettosità risarcite ai sensi dell’art. 2043 cod. civ. La società propose ricorso per cassazione su cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina il secondo motivo, con cui si contesta la qualificazione del distacco del rivestimento in pietra come grave difetto di costruzione. Il consulente tecnico aveva riscontrato un vizio estetico della facciata, senza ripercussioni su staticità, salubrità e resistenza agli eventi atmosferici. Manca dunque qualsiasi incidenza sulla funzionalità e sulla conservazione del fabbricato, non essendo emerso che l’immobile resti esposto a infiltrazioni.

Il discrimine è quello fissato dalle Sezioni unite n. 7756 del 27.03.2017, cui la giurisprudenza successiva si è conformata: sono gravi difetti anche quelli relativi a elementi secondari o accessori, purché compromettano la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene. L’impiallacciatura in pietra non incide su tale funzionalità, come si trae dalle stesse conclusioni della Corte territoriale. Il motivo è pertanto fondato.

Quanto al terzo motivo, la Corte rileva l’inconferenza del richiamo alla disciplina dell’appalto e dell’accettazione dell’opera: l’acquirente non è committente, ma parte di un contratto di compravendita. La sottoscrizione del verbale di consegna, avvenuta tra l’impresa e la sua committente, costituisce mera presa d’atto priva di rilievo giuridico. La doglianza sull’atto notarile è inammissibile perché aspecifica.

Il quarto motivo è invece fondato. La previsione dell’art. 1669 cod. civ. configura un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale speciale rispetto all’art. 2043 cod. civ. Il ricorso alla norma generale è ammesso solo se, nel momento in cui il diritto si origina, difettino i presupposti oggettivi della fattispecie speciale, non quando la decadenza o la prescrizione sia maturata in via contingente. In tal caso non opera la presunzione di responsabilità del costruttore e grava sull’attore la prova di tutti gli elementi dell’illecito, compresa la colpa.

Il primo motivo è dichiarato inammissibile, poiché la individuazione del momento di piena conoscenza dei vizi è accertamento di merito non censurabile, e il quinto è parimenti inammissibile perché sollecita un riesame degli apprezzamenti probatori. La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Brescia, in altra composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.