Indennità di acquisizione sanante tra edificabilità e sfruttabilità economica (Cass. civ. Sez. I n. 21655 del 28.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di indennizzo per l’acquisizione sanante ex art. 42-bis d.P.R. n. 327/2001, la determinazione del valore venale del bene non dipende dalla sola capacità edificatoria astratta, ma dalle concrete potenzialità di sfruttamento economico compatibili con i vincoli conformativi gravanti sull’area. Il giudice di merito che ricostruisce la destinazione urbanistica distinguendo le diverse porzioni e motiva il metodo di calcolo adottato non incorre in motivazione contraddittoria. È inammissibile la censura che, sotto veste di violazione di legge, critichi in fatto la stima e la valutazione delle caratteristiche del bene. La sfruttabilità economica realizzata dall’ente pubblico è irrilevante se il privato non avrebbe potuto legittimamente conseguirla.

Il Fatto

Una società proprietaria di un fondo chiedeva l’indennizzo per l’acquisizione sanante di un’area destinata a parcheggio, disposta dall’ente locale. La Corte d’appello riconosceva in luogo della somma liquidata dall’amministrazione un’indennità complessiva superiore, determinando il valore venale in misura differenziata per le porzioni edificabili e non edificabili del terreno, oltre al danno non patrimoniale e al risarcimento per l’occupazione illegittima.

Il Comune ricorreva per cassazione con tre motivi; la società resisteva e proponeva ricorso incidentale, lamentando che la stima avesse trascurato la redditività del sito come parcheggio a pagamento.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, con cui si deduceva la violazione della disciplina regionale e del vincolo di inedificabilità della fascia costiera, è dichiarato inammissibile: la censura non attinge la ratio decidendi, poiché la Corte territoriale aveva riconosciuto il vincolo ma aveva spiegato che per la porzione in zona F gli strumenti urbanistici consentivano interventi di riqualificazione di strutture ricettive, con conseguente maggiore valore.

Il secondo motivo prospetta la nullità della motivazione per contraddittorietà. La doglianza è infondata: la Corte di merito ha ricostruito la destinazione dell’area sulla base degli strumenti urbanistici vigenti, distinguendo le porzioni secondo la diversa classificazione e giustificando il metodo di calcolo, con esclusione del maggior valore richiesto.

Il terzo motivo contesta l’uso di dati statistici e dei valori di comuni limitrofi in luogo dei reali contratti di compravendita. La Corte lo reputa inammissibile, perché critica in fatto la valutazione delle condizioni morfologiche e della localizzazione del bene, condividendo la stima del c.t.u. come apprezzamento delle caratteristiche concrete e delle potenzialità intrinseche, senza riconoscibile violazione dei criteri di determinazione dell’indennità.

L’unico motivo del ricorso incidentale assume che la stima si sia basata solo sulla capacità edificatoria, trascurando la redditività del terreno utilizzabile come parcheggio. Esso è inammissibile per difetto di specificità: si limita a reiterare argomenti già disattesi. La Corte territoriale aveva chiarito che i vincoli conformativi rendevano il bene incompatibile con qualunque sfruttamento edilizio e con la realizzazione dell’area di sosta a pagamento, escludendo che l’indennità fosse determinabile in relazione alla sfruttabilità economica poi conseguita dal Comune.

Rigettato il ricorso principale e dichiarato inammissibile quello incidentale, le spese sono integralmente compensate. La Corte dà atto dei presupposti per il versamento del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.