ICI: più unità abitative come abitazione principale, rilievo alla destinazione di fatto (Cass. civ. Sez. V n. 25239 del 15.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, il contemporaneo utilizzo di più unità immobiliari abitative non costituisce ostacolo all’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale — agevolazione trasformatasi in totale esenzione, ex art. 1, d.l. n. 93 del 2008, a decorrere dal 2008 — sempre che il complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono. A tal fine rileva non il numero delle unità catastali, ma l’effettiva destinazione ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato, anche quando si tratti di immobili catastalmente distinti. L’inquadramento catastale dell’unità accessoria rispetto a quella principale è di per sé irrilevante: l’art. 2, comma primo, lett. a), d.lgs. n. 504 del 1992 presuppone l’accezione di pertinenza di cui all’art. 817 cod. civ., senza che valga a escludere il nesso la mera distinta iscrizione in catasto.

Il Fatto

Il contribuente impugnava gli avvisi di accertamento ICI notificatigli dal Comune per gli anni dal 2008 al 2011, sostenendo la natura pertinenziale dell’unità immobiliare rispetto all’abitazione principale. La CTP accoglieva il ricorso.

Su appello del Comune, la CTR riformava la decisione, rilevando che l’unità considerata pertinenza era iscritta in catasto nella categoria A/2 e che, trattandosi di abitazione di tipo civile, non poteva fruire dell’agevolazione; la fusione delle due unità era stata inoltre posta in essere solo l’1.7.2014. Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi; il Comune ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte dichiara inammissibile il primo motivo, perché il ricorrente, dopo aver denunciato l’omessa pronuncia sull’eccezione di acquiescenza, ha sostenuto che la CTR avrebbe implicitamente accolto la sua eccezione: egli difetterebbe così, per sua stessa ammissione, dell’interesse ad impugnare.

Il secondo motivo è infondato. Le doglianze del Comune in appello si fondavano su due argomenti: la distinta tassabilità delle unità e la necessità, per fruire dell’agevolazione, di presentare una pratica di fusione. La Corte richiama il principio iura novit curia di cui all’art. 113 cod. proc. civ., coordinato con la specificità dei motivi d’appello: non incorre nel vizio di extrapetizione il giudice che valuti profili giuridici riferibili alle questioni sottoposte, ancorché non espressamente contemplati nei motivi.

Il terzo e il quarto motivo, esaminati congiuntamente, sono fondati. La Corte esclude l’applicabilità dell’art. 10, comma 3-bis, d.P.R. n. 917/1986, che attiene al reddito e non all’imposta. Richiama quindi la giurisprudenza secondo cui i benefici per l’acquisto della “prima casa” possono riguardare anche alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari, purché destinate a costituire un’unica unità abitativa e non qualificabili come “di lusso” ai sensi dell’art. 13 della legge n. 408/1949.

In tema di ICI, il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non osta all’aliquota agevolata, assumendo rilievo l’effettiva utilizzazione ad abitazione principale del complesso unitariamente considerato. L’esclusione dell’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali si fonda sull’accertamento rigoroso dei presupposti dell’art. 817 cod. civ., desumibili da concreti segni esteriori della volontà del titolare. Ne deriva che l’inquadramento catastale dell’unità accessoria è irrilevante e che la CTR ha omesso di verificare sia le condizioni dell’art. 817 cod. civ. sia la riconducibilità dell’alloggio alla tipologia degli alloggi “non di lusso”.

Il quinto motivo, sulle spese, resta assorbito. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in differente composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.