Esente da imposta ipotecaria solo la formalità eseguita nell’interesse dello Stato-persona (Cass. civ. Sez. V n. 25539 del 18.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta ipotecaria, l’art. 1, comma 2, del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, nel prevedere che non sono soggette all’imposta le formalità eseguite «nell’interesse dello Stato», ha carattere eccezionale e non è suscettibile di interpretazione analogica. L’espressione va riferita allo Stato-persona, cioè alle amministrazioni direttamente riconducibili all’apparato statale ed espressione della sovranità, e non agli enti pubblici, anche a ordinamento autonomo, che perseguano finalità di pubblica utilità, ancorché sottoposti a vigilanza o controllo statale. Ne consegue che l’esenzione non può essere riconosciuta all’I.N.A.I.L., ente di diritto pubblico con personalità giuridica e gestione autonoma. Restano distinte, sul piano funzionale e impositivo, la compravendita di cosa futura, con effetti reali differiti, e la costituzione di ipoteca volontaria, a effetti reali immediati, soggetta a imposta ipotecaria in misura proporzionale.

Il Fatto

La società contribuente ha acquistato un fabbricato in corso di costruzione da destinare a sede provinciale di un ente previdenziale pubblico, con rogito notarile del 23 marzo 2001, versando le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale. Con un secondo rogito del 19 aprile 2001 ha costituito ipoteca volontaria sulla porzione già edificata a garanzia dell’ultimazione del fabbricato, invocando l’esenzione prevista dall’art. 1, comma 2, del d.lgs. n. 347/1990.

Dopo il giudicato favorevole formatosi sulla compravendita, la società ha impugnato il diniego opposto dall’Agenzia delle Entrate al rimborso dell’imposta ipotecaria versata in misura proporzionale sull’ipoteca. La Commissione tributaria provinciale e, in appello, la Commissione tributaria regionale hanno respinto il ricorso, ritenendo che la fattispecie non potesse beneficiare dell’esenzione e che l’ente previdenziale non fosse equiparabile allo Stato. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente la questione dell’ambito oggettivo della controversia e quella dell’ambito soggettivo dell’esenzione. Sul primo versante, rileva che il primo motivo è inammissibile, perché non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata: il tema del giudizio riguarda l’imposta ipotecaria dovuta sulla costituzione dell’ipoteca volontaria, non quella dovuta sulla compravendita dell’immobile in costruzione, già definita in altro giudizio.

La Corte distingue nettamente i due negozi. La compravendita di bene futuro, caratterizzata da effetti reali differiti, sconta l’imposta in misura fissa, salva la successiva liquidazione proporzionale dopo l’ultimazione, secondo il meccanismo del contratto soggetto a condizione sospensiva. La concessione di ipoteca volontaria, invece, produce effetti reali immediati con la costituzione del diritto reale di garanzia e soggiace a imposta ipotecaria in misura proporzionale.

Quanto al secondo motivo, parimenti inammissibile, la Corte osserva che il giudicato invocato attiene alle imposte liquidate sulla compravendita e non all’imposta ipotecaria sulla costituzione dell’ipoteca. Il terzo motivo è fondato, ma solo quanto alla motivazione: il giudice di appello ha erroneamente richiamato la normativa sopravvenuta del 2011-2013, entrata in vigore in epoca successiva alla liquidazione dell’imposta e, comunque, inapplicabile ratione materiae perché riferita ai diritti reali di godimento e non di garanzia. Il dispositivo in diritto resta corretto, con correzione della motivazione ex art. 384, quarto comma, cod. proc. civ..

Il quarto motivo è infondato. La formulazione testuale della norma non consente di estendere l’esenzione agli enti pubblici diversi dallo Stato. L’I.N.A.I.L. è ente di diritto pubblico con personalità giuridica e gestione autonoma, e il rapporto che intrattiene con gli iscritti ha natura assicurativa, non statale. La Corte richiama a sostegno i propri precedenti e conclude per il rigetto del ricorso, con condanna della ricorrente alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.