IMU leasing risolto: soggetto passivo è il locatore (Cass. civ. Sez. V n. 5447 del 01.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU sugli immobili concessi in locazione finanziaria, la risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore determina il passaggio della soggettività passiva in capo al locatore, anche se questi non abbia ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna. Ai fini impositivi non rileva la detenzione materiale, bensì l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittimi la detenzione qualificata. Venuto meno il contratto, cessa la soggettività passiva del locatario e non è configurabile alcuna equivalenza tra il detentore senza titolo e il detentore qualificato in forza del leasing. La disciplina della TASI di cui all’art. 1, comma 672, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, non è estensibile analogicamente all’IMU.

Il Fatto

Una società, incorporante la concedente, ha impugnato l’avviso di accertamento d’ufficio emesso da un ente locale per l’omesso versamento dell’IMU relativa all’anno 2013, per immobili detenuti in locazione finanziaria, dei quali le concedenti avevano comunicato la risoluzione per inadempimento e avevano preteso la rivalsa per l’ICI e l’IMU versate. Il ricorso originario della contribuente è stato rigettato in primo grado e l’appello è stato respinto dalla Commissione tributaria regionale, sul presupposto che l’imposta dovesse gravare sull’utilizzatore fino alla restituzione del bene al concedente dopo la risoluzione.

La contribuente ha proposto ricorso per cassazione, dolendosi che i giudici di merito avessero dato rilievo alla sola prova della mancata riconsegna, anziché alla perdita del possesso e della legittimazione passiva conseguente alla risoluzione contrattuale.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è fondato. La Corte muove dall’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, secondo cui, per gli immobili concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. La norma introduce una deroga al presupposto impositivo fondata sul principio di ragionevolezza, equiparando il concedente, possessore in forza della concessione, e l’utilizzatore, detentore qualificato in forza del contratto e potenziale possessore per effetto del diritto di riscatto.

Con la risoluzione del contratto, però, ai fini tributari non sopravvive alcun effetto contrattuale: la causa del finanziamento viene meno, non vi è possibilità di riscatto e la mera detenzione senza titolo resta priva di effetti impositivi. È impossibile, quindi, predicare l’equivalenza tra il detentore senza titolo e il detentore qualificato in forza del leasing, o il proprietario, o il possessore, poiché il primo è pacificamente privo della titolarità passiva dell’imposta comunale.

La Corte conferma l’orientamento dominante della sezione, richiamando numerosi precedenti conformi, e ribadisce che nell’IMU rileva l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata, non la materiale disponibilità del bene. È il contratto a determinare la soggettività passiva, sicché il venir meno del vincolo originario, per scadenza naturale o per risoluzione anticipata, fa cessare quella soggettività in capo al locatario e la trasferisce automaticamente al locatore.

Nessun rilievo assume la diversa previsione dell’art. 1, comma 672, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, che per la TASI ancora la durata del contratto alla riconsegna del bene: la norma, priva di natura interpretativa e circoscritta alla TASI, non è estensibile in via analogica all’IMU, per l’eterogeneità dei presupposti applicativi delle due imposte, essendo l’IMU imposta patrimoniale riferita al possesso e la TASI imposta destinata al finanziamento dei servizi indivisibili.

Il giudice di appello ha dunque contravvenuto al principio, avallando la tesi della detenzione quale presupposto della titolarità passiva fino alla comprovata consegna. Accolto il ricorso, la sentenza è cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la causa è decisa nel merito con l’accoglimento del ricorso originario e l’annullamento dell’atto impositivo. Le spese dell’intero giudizio sono compensate tra le parti.