Inadempienze reciproche nel preliminare, valutazione unitaria e spese (Cass. civ. Sez. II n. 3017 del 06.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di inadempienze reciproche, la valutazione della colpa ha carattere unitario e deve essere addebitata esclusivamente al contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza tra le obbligazioni e dato causa al giustificato inadempimento dell’altra parte. Il giudice del merito deve comparare i contegni di entrambe le parti e stabilire quali trasgressioni siano maggiormente rilevanti. In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente la vendita di aliud pro alio, se le difformità non sono sanabili, il vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali, se sono sanabili, ovvero l’inadempimento non grave, fonte di sola responsabilità risarcitoria, se la mancanza è ascrivibile a semplice ritardo della pratica amministrativa. L’accertamento così compiuto è insindacabile in cassazione se congruamente motivato.

Il Fatto

Il promissario acquirente di un immobile destinato ad abitazione conveniva in giudizio i promittenti venditori chiedendo, in via principale, l’emanazione della sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo, con determinazione del saldo prezzo al netto del minor valore derivante dalla mancanza del certificato di abitabilità, e, in via subordinata, la risoluzione del preliminare per colpa dei venditori, con restituzione del doppio della caparra.

I promittenti venditori, a loro volta, chiedevano la risoluzione di diritto del preliminare, la perdita della caparra da parte dell’acquirente e il risarcimento dei danni. Riunite le cause, il Tribunale scioglieva il contratto e condannava i venditori alla restituzione della caparra. La Corte d’appello di Roma accoglieva l’appello principale, dichiarava legittimo il recesso dei venditori e il loro diritto a trattenere la caparra, ponendo le spese di entrambi i gradi a carico dell’acquirente. Questi ricorre per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente, sono dichiarati inammissibili. La Corte ricorda che, in presenza di inadempienze reciproche, non è consentito al giudice del merito pronunziare la risoluzione ai sensi dell’art. 1453 cod. civ. o riconoscere la legittimità del rifiuto di adempiere a norma dell’art. 1460 cod. civ. in favore di entrambe le parti. La valutazione della colpa ha carattere unitario e va riferita al contraente che con il comportamento prevalente ha alterato il sinallagma.

Il giudice del merito deve quindi comparare i contegni delle parti alla luce dei rispettivi interessi e dell’entità oggettiva degli inadempimenti. Si tratta di accertamento di fatto, riservato al giudice del merito e insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato, come confermano i precedenti richiamati, tra cui Sez. II n. 3455 del 2020 e Sez. II n. 13627 del 2017.

Nel caso concreto la Corte territoriale, a fronte del reciproco inadempimento, ha individuato quello più grave nella mancata, immotivata presentazione dell’acquirente davanti al notaio per il rogito, a fronte di un invito formale con atto di diffida. Ha escluso un impedimento legale alla stipula, essendo stata conseguita la sanatoria di quanto realizzato abusivamente e sussistendo la possibilità di ottenere il certificato di abitabilità. La mancanza del certificato, secondo la giurisprudenza citata (Sez. II n. 23604 del 2023), non integra di per sé un inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione quando le difformità siano sanabili.

Il terzo motivo, sulla disciplina delle spese, è inammissibile. Il sindacato di legittimità sulle spese è ammesso solo quando il giudice abbia violato il principio di soccombenza ponendo le spese a carico della parte totalmente vittoriosa. La facoltà di compensare rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, che non deve motivare espressamente il mancato esercizio di tale facoltà.

Il quarto e il quinto motivo, trattati congiuntamente, sono infondati. Ai fini del rimborso delle spese, il valore della controversia va fissato in armonia con il principio di proporzionalità rispetto all’opera effettivamente prestata. Per la domanda di risoluzione di un preliminare di compravendita, il valore è determinato, ex art. 5, comma 1, d.m. n. 55/2014 e art. 12 cod. proc. civ., dal valore del contratto oggetto di risoluzione, non da quello della sola caparra. Lo scaglione tariffario applicato rientra nei parametri e l’esercizio del potere discrezionale tra minimo e massimo non è sindacabile. Quanto alla fase istruttoria, il d.m. non prevede un compenso separato, essendo compresa nella fase di trattazione a prescindere dal concreto svolgimento. Le spese generali sono determinate dalla legge, sicché un’eventuale percentuale errata costituirebbe mero errore materiale.

Il ricorso è respinto, con condanna del ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e con l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.