Inadempimento della convenzione di lottizzazione e irrilevanza dell’appalto (TAR Lombardia n. 249 del 23.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il privato che sottoscrive una convenzione urbanistica è tenuto verso il Comune all’integrale realizzazione delle opere di urbanizzazione e non può invocare, per esimersi, l’inadempimento dell’appaltatore cui abbia affidato l’esecuzione. Per il principio di relatività degli effetti negoziali, l’obbligo assunto verso l’amministrazione resta distinto dai rapporti interni con la ditta esecutrice, la cui eventuale inadempienza non opera come causa di esclusione della responsabilità. Al creditore che agisce per l’adempimento, ai sensi dell’art. 2697 c.c., basta la prova della fonte negoziale del diritto e l’allegazione dell’inadempimento; spetta al debitore la prova del fatto estintivo. Accertato l’inadempimento, il danno è liquidato nei costi necessari per ricondurre l’opera a conformità, secondo la relazione del collaudatore non contestata.

Il Fatto

Un Comune ha agito davanti al giudice amministrativo per accertare il grave inadempimento di una convenzione urbanistica stipulata per lo sviluppo di un progetto di lottizzazione, con contestuale condanna della società lottizzante al risarcimento del danno.

La convenzione impegnava i lottizzanti, in solido, alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria a scomputo degli oneri. Dopo il collaudo, il Comune ha accertato la non collaudabilità delle pavimentazioni stradali, per spessori inferiori a quelli pattuiti, e ha diffidato la società. Questa ha riconosciuto i gravi difetti e la necessità di demolizione e rifacimento, ma non ha adempiuto. Di qui il ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale muove dalla corretta individuazione del titolo delle pretese: gli obblighi nascono dalla convenzione urbanistica e non dal contratto di appalto. Su questo piano, il Comune non è tenuto a ulteriore dimostrazione dell’esistenza degli obblighi di controparte, né dell’inadempimento relativo alle opere non correttamente realizzate.

Il collegio richiama l’art. 2697 c.c.: il creditore che agisce per l’adempimento fornisce la prova della fonte negoziale o legale del diritto e può limitarsi ad allegare l’inadempimento; incombe al debitore la prova del fatto estintivo. Nel caso concreto tale prova è mancata ed è pacifico che la società non ha integralmente adempiuto.

La difesa della resistente poggiava sulla traslazione della responsabilità all’appaltatore, incaricato dell’esecuzione delle opere. Il Tribunale respinge l’impostazione: l’inadempimento dell’appaltatore non modifica i rapporti tra le parti della convenzione. L’obbligo assunto non si esauriva nella scelta di un’impresa qualificata, nella fissazione di precise istruzioni esecutive e nell’attivazione per il rispetto delle stesse — comportamenti peraltro tenuti — ma consisteva nel dotare la collettività di opere di urbanizzazione funzionali.

In applicazione del principio di relatività degli effetti negoziali, l’inadempimento va imputato unicamente alla lottizzante, nonostante l’interposizione dell’appaltatore. Resta estranea alla controversia la regolamentazione interna dei rapporti tra la società e la ditta esecutrice. Il Tribunale accerta dunque l’inadempimento contestato dal Comune.

Quanto alla domanda risarcitoria, il pregiudizio è commisurato ai costi delle opere da eseguire come determinati dalla relazione del collaudatore, elemento di prova pertinente e qualificato, non contestato sul punto dalla resistente. Il ricorso è accolto, con condanna al risarcimento di euro 135.849,56, oltre interessi legali dal deposito della sentenza fino al saldo. Le spese sono compensate in ragione della peculiarità della fattispecie.