Inerenza dei costi per interventi su immobile locato e deducibilità IRAP (Cass. n. 14783/2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini delle imposte dirette e dell’IRAP, i costi sostenuti per interventi su un immobile detenuto in locazione e utilizzato per l’attività d’impresa sono deducibili quando sussiste un nesso di strumentalità tra l’immobile e l’attività esercitata, a prescindere dalla qualificazione degli interventi come ordinari o straordinari e dalla circostanza che gli stessi siano di competenza del locatore. In tema di determinazione del reddito di lavoro autonomo assimilato a quello dipendente ex art. 50, comma 1, lett. c-bis), TUIR, l’assenza di mezzi organizzativi propri è esclusa quando il collaboratore è inserito nell’organizzazione del committente e ne utilizza le strutture, anche se formalmente titolare di un proprio studio. L’ammortamento dei beni strumentali deve essere calcolato applicando i coefficienti ministeriali di cui all’art. 102, comma 2, TUIR, senza possibilità di deroghe basate sull’uso effettivo.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificò a una società un avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2010-2011, contestando quattro riprese: (1) indeducibilità, ai fini IRAP, del compenso corrisposto a un consulente, qualificato come collaborazione coordinata e continuativa assimilabile a lavoro subordinato; (2) indeducibilità, ai fini IRES, IRAP e IVA, dei costi per interventi su immobile locato, ritenuti di manutenzione straordinaria di competenza del locatore; (3) indeducibilità di parte della quota di ammortamento di alcuni beni, calcolata secondo l’uso effettivo e non secondo i coefficienti ministeriali; (4) indeducibilità, ai fini IRAP, del rimborso chilometrico riconosciuto all’amministratore per l’uso dell’auto personale. La Commissione Tributaria Provinciale di Mantova accolse parzialmente il ricorso, ma la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in accoglimento dell’appello dell’Agenzia, confermò tutte le riprese. La società ricorse per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il quarto motivo di ricorso (inerenza dei costi per interventi su immobile locato), rigettando gli altri. Quanto al primo motivo, ha richiamato il principio per cui l’assimilazione del rapporto di collaborazione al lavoro subordinato ex art. 50, comma 1, lett. c-bis), TUIR presuppone che l’attività sia svolta senza impiego di mezzi organizzativi propri; l’inserimento funzionale del collaboratore nell’organizzazione aziendale esclude l’autonoma organizzazione, e la valutazione della C.t.r. era un accertamento di fatto insindacabile.

Quanto al quarto motivo, la Corte ha accolto il ricorso, richiamando il principio affermato dalle Sezioni Unite (Cass., Sez. U, n. 11533/2018) secondo cui il costo per interventi su immobile locato è deducibile se sussiste un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa, a prescindere dalla qualificazione degli interventi come ordinari o straordinari e dalla loro competenza civilistica. La C.t.r. aveva errato nel negare la deducibilità solo perché i lavori erano di manutenzione straordinaria di competenza del locatore, senza valutare l’effettiva strumentalità dell’immobile all’attività imprenditoriale.

Quanto al quinto motivo (ammortamento), la Corte ha confermato che l’art. 102, comma 2, TUIR impone l’applicazione dei coefficienti ministeriali, senza possibilità di deroghe basate sull’uso effettivo dei beni, richiamando il principio per cui le regole civilistiche di redazione del bilancio sono inderogabili anche a fini fiscali. Quanto al sesto motivo (rimborsi chilometrici), la Corte ha ritenuto infondato il motivo, osservando che la qualificazione del costo come rimborso spese e la sua indeducibilità ai fini IRAP ex art. 11, comma 2, d.lgs. n. 446/1997 costituiscono un accertamento di fatto insindacabile.

Implicazioni Pratiche

1. Deducibilità dei costi su immobili locati: l’avvocato del contribuente che contesti l’indeducibilità di costi per interventi su immobili detenuti in locazione deve allegare e provare il nesso di strumentalità tra l’immobile e l’attività d’impresa, producendo documentazione che dimostri l’utilizzo effettivo dell’immobile per l’attività aziendale e la funzionalità degli interventi all’esercizio dell’impresa; la qualificazione degli interventi come ordinari o straordinari non è rilevante ai fini della deducibilità, se il nesso di strumentalità è provato.
2. Qualificazione dei rapporti di collaborazione: per escludere l’assimilazione al lavoro dipendente di un rapporto di collaborazione ex art. 50, comma 1, lett. c-bis), TUIR, il contribuente deve provare che il collaboratore operi con mezzi organizzativi propri e non sia inserito nell’organizzazione aziendale; la mera esistenza di uno studio professionale non è sufficiente se il collaboratore utilizza le strutture e le risorse del committente e svolge l’attività in regime di esclusività e continuità, come accertato nel caso di specie.
3. Ammortamento dei beni strumentali: il contribuente non può determinare le quote di ammortamento in base all’uso effettivo dei beni, ma deve applicare i coefficienti ministeriali di cui all’art. 102, comma 2, TUIR; eventuali deroghe devono essere giustificate in nota integrativa e devono rispondere a esigenze economiche oggettive, e la loro assenza comporta l’indeducibilità delle quote eccedenti i coefficienti legali.

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