Interruzione della prescrizione e domanda di risoluzione collegata all’esecuzione specifica (Cass. civ. Sez. II n. 23815 del 25.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’effetto interruttivo della prescrizione prodotto dalla proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare si estende al diritto alla risoluzione del medesimo contratto, fatto valere in un successivo giudizio. Le due domande vertono sul medesimo rapporto contrattuale e tutelano la parte non inadempiente, sicché la seconda si trova in rapporto di causalità, anche solo subordinata, con la prima. Ai fini dell’art. 2932 cod. civ. non è richiesta l’offerta formale del prezzo ex artt. 1206 ss. cod. civ., essendo sufficiente un comportamento che manifesti in modo certo la volontà di adempiere. La dichiarazione contenuta nell’atto di citazione, accompagnata dalla richiesta di pronuncia costitutiva, integra l’offerta rilevante, senza necessità di concreta disponibilità delle somme sin dall’introduzione del giudizio.

Il Fatto

Con contratto preliminare del 1993 i promittenti venditori si obbligavano a trasferire un immobile al promissario acquirente, che versava contestualmente parte del prezzo a titolo di caparra confirmatoria. I venditori non curavano la regolarizzazione urbanistica dell’immobile — che richiedeva un condono — e non comparivano all’appuntamento notarile.

Nel 1998 il promissario acquirente conveniva in giudizio uno solo dei venditori, chiedendo l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ.; il giudizio si estingueva nel 2005 per omessa integrazione del contraddittorio. Nel 2006 agiva di nuovo contro entrambi, reiterando la domanda principale e proponendo in via subordinata la risoluzione per inadempimento, la restituzione della caparra e il risarcimento del danno. Il Tribunale rigettava ogni domanda; la Corte d’appello accoglieva la domanda subordinata, escludendo la prescrizione. I venditori ricorrono per cassazione.

La Motivazione della Corte

Sul primo motivo, la Corte affronta il rapporto tra l’atto introduttivo del primo giudizio e la domanda di risoluzione proposta nel secondo. L’effetto interruttivo della prescrizione non si esaurisce nel diritto dedotto in via principale, ma si estende ai diritti legati da un rapporto di causalità, anche solo subordinata, nel quadro dell’unitario rapporto contrattuale fatto valere.

Le domande di esecuzione specifica e di risoluzione vertono sul medesimo contratto e mirano a tutelare la parte non inadempiente. Il diritto alla risoluzione si configura quindi come strettamente collegato al rapporto dedotto con la domanda principale: dell’interruzione prodotta nel primo giudizio beneficia anche il diritto fatto valere nel secondo. Il Collegio richiama, tra le decisioni meno remote, Cass. n. 16120/2023 e Cass. n. 37735/2022.

Quanto alla dedotta violazione dell’art. 342 cod. proc. civ., la Corte esclude il vizio: il promissario acquirente aveva impugnato la mancata pronuncia sulla domanda subordinata, mantenendo aperta la prospettiva dell’accertamento dell’inadempimento funzionale all’accoglimento.

Sul secondo motivo, la denuncia di ultrapetizione è infondata, poiché il carattere abusivo dell’immobile era stato allegato fin dall’origine: la Corte d’appello non ha introdotto un fatto nuovo, ma ha valorizzato una circostanza già dedotta.

Sul terzo motivo, ai fini dell’art. 2932 cod. civ. non occorre l’offerta formale del prezzo, ma un comportamento che esprima in modo certo la volontà di adempiere. La dichiarazione contenuta nell’atto di citazione, con la richiesta di pronuncia costitutiva, integra l’offerta rilevante; non è necessaria la disponibilità delle somme sin dall’introduzione del giudizio. La Corte richiama Cass. n. 27342/2018.

Sul quarto motivo, la Corte ribadisce che la legge n. 47/1985 impone, anche per gli immobili costruiti prima della sua entrata in vigore, che l’atto di trasferimento contenga la dichiarazione degli estremi della domanda di sanatoria e l’attestazione dei relativi versamenti. In mancanza, l’atto è nullo a prescindere dall’effettivo deposito dell’istanza, secondo la continuità di Cass. n. 4502/2020. Il ricorso è rigettato, con condanna della parte ricorrente alle spese e al contributo unificato.