L’appaltatore può agire direttamente contro il singolo condomino

L’appaltatore può agire direttamente contro il singolo condomino per ottenere la quota del corrispettivo dei lavori di sua spettanza, senza che ciò implichi una cessione del credito. L’azione trova fondamento nella natura parziaria delle obbligazioni condominiali.

Artt. 1118, 1123, 1126, 1129, 1130, 1131, 1135 e 1460 c.c. – Art. 63 disp. att. c.c. – Art. 5 D.Lgs. 28/2010 – Art. 366 c.p.c.

I. Il caso: fatti e svolgimento processuale

La controversia prende le mosse da un contratto di appalto stipulato tra un condominio e una società esecutrice di lavori di manutenzione straordinaria alle parti comuni dell’edificio. L’assemblea condominiale aveva preventivamente deliberato la spesa nella misura complessiva di circa 127.000 euro; il contratto, concluso dall’amministratore in rappresentanza dei partecipanti, conteneva una clausola (la n. 9, commi 4 e 5) che prevedeva espressamente i pagamenti come «pro quota a carico dei singoli condomini», con esenzione del condominio dal vincolo di solidarietà e facoltà della società appaltatrice di agire direttamente nei confronti dei condomini morosi, previa comunicazione dei nominativi e delle quote da parte dell’amministratore.

Rimasto insoddisfatto il credito per la quota di competenza di un condomino, corrispondente all’acconto iniziale e ai progressivi stati di avanzamento lavori, la società esecutrice agì direttamente nei suoi confronti con ricorso monitorio ex art. 702-bis c.p.c., ottenendo una pronuncia di condanna.

Il condomino resistente impugnò la decisione in appello, prospettando essenzialmente: (i) la propria legittimazione a opporre all’appaltatore tutte le eccezioni sollevabili dal condominio quale parte contrattuale; (ii) la diversa qualificazione della clausola contrattuale come mero principio regolativo, non come cessione del credito; (iii) l’inapplicabilità dell’art. 63 disp. att. c.c. nella formulazione post-riforma del 2012; (iv) la mancata attivazione del procedimento di mediazione obbligatoria.

La Corte di appello rigettò il gravame, ma con motivazione in parte diversa rispetto al primo giudice: qualificò la clausola n. 9 come cessione del credito futuro mediante datio in solutum, ritenendo che, diversamente interpretata, la stessa sarebbe nulla per contrasto con il divieto di sostituzione processuale ex art. 81 c.p.c. In tale prospettiva, negò anche l’opponibilità della clausola compromissoria e delle eccezioni contrattuali al condomino ceduto.

Il condomino ricorre per cassazione articolando nove motivi, incentrati sulle questioni della legittimazione autonoma del condomino nelle controversie condominiali, dell’interpretazione della clausola pattizia, dell’eccezione di inadempimento, della mediazione obbligatoria e della disciplina delle spese processuali.

II. Le questioni giuridiche

1. La parziarietà delle obbligazioni condominiali verso i terzi appaltatori

Il nucleo sistematico della pronuncia si colloca nel solco tracciato dalle Sezioni Unite con la celebre sentenza n. 9148 del 2008, che, abbandonando il precedente orientamento orientato alla solidarietà passiva, afferma il principio della parziarietà delle obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio verso i terzi creditori. La ratio è fondata su argomenti di ordine sistematico: la solidarietà passiva esige non solo pluralità di debitori e identità della causa dell’obbligazione, ma anche, in assenza di previsione legale espressa, l’indivisibilità della prestazione; poiché l’obbligazione condominiale consiste nel pagamento di una somma di denaro, prestazione per definizione divisibile, il criterio residuale è quello della parziarietà. L’art. 1123 c.c., interpretato secondo il suo tenore letterale e nel sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo interno da quello esterno della ripartizione.

La sentenza annotata ribadisce il principio e lo proietta sul problema specifico dell’azione diretta del terzo creditore: l’appaltatore che abbia contratto con l’amministratore può agire nei confronti di ciascun condomino per la proporzionale quota millesimale senza necessità di un titolo contrattuale aggiuntivo, poiché tale facoltà discende dalla struttura stessa dell’obbligazione parziaria e dalla riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli partecipanti. L’amministratore, quale mandatario con rappresentanza, vincola i singoli nei limiti della rispettiva quota e non può obbligarli al di là di essa.

Questo principio è stato consolidato in plurime pronunce successive, che hanno confermato e precisato l’operatività della parziarietà anche sul piano esecutivo: il terzo creditore, conseguita la condanna dell’amministratore quale rappresentante dei condomini, può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti di ciascuno per la propria quota. Il criterio della parziarietà è, d’altra parte, preferibile in termini di equità sostanziale, poiché non costringe singoli debitori ad anticipare somme rilevanti a fronte di scelte unilaterali del creditore, né vi sono ragioni per posticipare la ripartizione al momento della rivalsa interna.

Nella giurisprudenza di legittimità più recente si segnalano, in particolare, Cass. Sez. 2, n. 26981/2022, che conferma come la natura parziaria delle obbligazioni dei condomini non elida la legittimazione passiva del condominio per l’intero nei giudizi di accertamento del credito, e Cass. Sez. 6-2, n. 14530/2017, secondo la quale il presupposto per l’azione diretta del terzo creditore nei confronti del singolo condomino è che questi non abbia adempiuto al pagamento della propria quota ai sensi dell’art. 1123 c.c., fermo restando che il condomino che ha già saldato la sua parte non può essere ulteriormente aggredito.

La giurisprudenza di merito ha recepito stabilmente questo approccio. Il Tribunale di Torre Annunziata, con sentenza del 16 giugno 2025, ha ribadito che la parziarietà opera come «regola di imputazione interna del debito», sicché l’appaltatore può agire direttamente verso il condomino moroso per la sua sola quota proporzionale, non per l’intero. Analogamente, la Corte di Appello di Napoli, con sentenza n. 2506 del 18 maggio 2025, ha confermato l’infondatezza dell’eccezione di parziarietà opposta dal condomino resistente a fronte dell’azione diretta del terzo, riconoscendo la natura parziaria come principio ormai consolidato del diritto condominiale.

2. La qualificazione della clausola contrattuale: né cessione del credito né datio in solutum

Il punto più originale della pronuncia in commento, e quello che vale una correzione della motivazione del giudice a quo ai sensi dell’art. 384, comma 4, c.p.c., riguarda la qualificazione giuridica della clausola n. 9 del contratto di appalto.

La Corte di appello aveva ricondotto i commi 4 e 5 della clausola allo schema della cessione del credito futuro mediante datio in solutum ex art. 1198 c.c., sul presupposto che un’interpretazione alternativa, che ravvisasse nella clausola una mera «autorizzazione ad agire» per la riscossione, si scontrerebbe con il divieto di sostituzione processuale non prevista dalla legge (art. 81 c.p.c.). La Cassazione respinge questa ricostruzione come «non pertinente» e afferma che le parti contraenti si sono limitate a ribadire una facoltà già insita nella struttura parziaria dell’obbligazione, senza operare alcun atto traslativo del credito.

La censura del ricorrente sull’interpretazione della clausola è dunque fondata, anche se non produce un diverso esito del giudizio. L’importanza del dictum sta nella sua portata sistematica: chiarito che l’azione diretta del terzo creditore discende dalla legge (dalla parziarietà dell’obbligazione), e non da un accordo dispositivo, cadono in modo derivato anche le questioni sulla: (a) necessità di notifica della cessione al debitore ceduto (art. 1264 c.c.); (b) carenza di poteri dell’amministratore nella sottoscrizione della clausola (artt. 1129, 1130, 1398 c.c.); (c) opponibilità al condomino ceduto delle eccezioni relative alla validità del contratto di appalto. La clausola contrattuale mantiene una sua utilità negoziale, escludere espressamente la solidarietà garantisce il condomino da pretese di pagamento per l’intero, ma non è la fonte dell’obbligo né del diritto di azione.

3. La distinzione tra il credito del terzo appaltatore e il credito condominiale per contributi

La sentenza valorizza e approfondisce una distinzione dogmatica di grande rilevanza pratica, già enunciata da Cass. Sez. 2, n. 10371 del 20 aprile 2021: quella tra il credito che il terzo creditore può far valere direttamente nei confronti del singolo condomino in proporzione alla quota millesimale, credito di natura sinallagmatica, che trova causa nel rapporto contrattuale approvato dall’assemblea e concluso dall’amministratore in rappresentanza di tutti, e il credito per la riscossione dei contributi condominiali, il cui fondamento immediato riposa nella disciplina legale della contribuzione alle spese comuni (artt. 1118 e 1123 c.c.).

Le due obbligazioni, pur economicamente coincidenti, restano giuridicamente distinte: il singolo condomino deve pagare la propria quota all’amministratore in ragione del rapporto condominiale, indipendentemente dall’evolversi delle vicende contrattuali tra condominio e appaltatore. Non può ritardare il versamento attendendo l’esito delle relazioni tra condominio e fornitore, né opporre all’amministratore il pagamento effettuato direttamente al terzo, ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio, fermo restando che potrà eventualmente far valere un credito da rimborso in sede di approvazione del bilancio consuntivo.

Questa distinzione ha riflessi immediati sul tema della legittimazione processuale e dell’eccezione di inadempimento, come si vedrà nei paragrafi seguenti.

4. La legittimazione del singolo condomino nelle controversie condominiali

Con il primo motivo, il ricorrente aveva invocato la propria legittimazione autonoma e concorrente ad opporre tutte le eccezioni sollevabili dal condominio, sulla scorta della sentenza delle Sezioni Unite n. 10934/2019, che aveva riconosciuto al singolo condomino un autonomo potere processuale concorrente con quello dell’amministratore.

La pronuncia delle Sezioni Unite n. 10934/2019 ha chiarito che il condominio non è un ente dotato di personalità giuridica né di un patrimonio autonomo, essendo piuttosto un «ente di gestione» la cui struttura organizzativa non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità. L’amministratore raffigura un «ufficio di diritto privato» riconducibile al mandato con rappresentanza. Da questa premessa le Sezioni Unite avevano desunto la legittimazione processuale concorrente del singolo condomino per le controversie in materia di diritti reali sulle parti comuni.

La sentenza in commento puntualizza, tuttavia, che tale legittimazione concorrente non opera nelle controversie aventi ad oggetto non i diritti reali sulle parti comuni, bensì la loro gestione: in questi casi l’interesse è direttamente collettivo e soltanto in via mediata individuale, sicché la legittimazione resta esclusiva dell’amministratore ex art. 1131 c.c. Il titolo di pagamento azionato dall’appaltatore, la quota del corrispettivo per lavori alle cose comuni, attiene alla gestione, non a un diritto reale del singolo. Ne consegue che quest’ultimo non è legittimato a sollevare le eccezioni contrattuali che avrebbe potuto opporre il condominio quale parte del rapporto d’appalto.

In senso conforme si è espressa, da ultimo, Cass. Sez. 2, n. 7053/2024, che ha affermato il difetto di legittimazione del singolo condomino a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio per debiti derivanti dalla gestione dei beni comuni, spettando tale legittimazione unicamente all’amministratore; e Cass. Sez. 2, n. 27700/2025, che ha ribadito come il condominio, quale ente di gestione privo di personalità giuridica, sia rappresentato dall’amministratore anche negli atti conservativi afferenti alla gestione, mentre per le azioni reali è necessario il litisconsorzio di tutti i condomini.

La distinzione tra «diritti sulle parti comuni» e «gestione delle parti comuni», pur non esplicitamente rinvenibile nel tenore letterale dell’art. 1131 c.c., come correttamente osservato dal ricorrente, è dunque un prodotto dell’elaborazione giurisprudenziale sistematica: l’art. 1131, comma 2, c.c. configura un favor verso il creditore terzo, consentendogli di evocare in giudizio l’amministratore quale rappresentante dei partecipanti, senza per questo attribuire al singolo condomino una legittimazione processuale autonoma in tutte le controversie condominiali.

5. L’inapplicabilità dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.

Il condomino aveva prospettato, con l’ottavo motivo, che l’art. 1460 c.c. esprima un principio di carattere generale operante anche nei rapporti condominiali, idoneo a paralizzare la richiesta di adempimento a fronte dell’inesatta esecuzione dei lavori. La sentenza respinge anche questa tesi, collocandosi nel solco di un orientamento ormai stabile.

La ratio del rigetto è duplice. In primo luogo, per quanto sopra detto in ordine alla distinzione dogmatica tra i due crediti: l’obbligo di contribuzione del condomino ex artt. 1118 e 1123 c.c. non ha natura sinallagmatica rispetto alle prestazioni dell’appaltatore, le cui vicende di esatto adempimento appartengono al rapporto contrattuale tra condominio e terzo. In secondo luogo, e questa è la precisazione di sistema, il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo alla corretta esecuzione dei lavori: egli è titolare di un diritto reale di comproprietà sulle cose comuni, non di un diritto di credito condizionato all’esatto adempimento dell’appalto.

La Cassazione aveva già stabilito questo principio con Cass. Sez. 6-2, n. 16608/2017, che aveva dichiarato inammissibile l’eccezione di inadempimento opposta dal condomino a fronte di lavori eseguiti in modo non regolare; tale impostazione è stata confermata da Cass. Sez. 2, n. 5110/2023, la quale ha ribadito che il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo alla corretta esecuzione dei lavori affidati all’appaltatore, e che tale diritto non è pertanto esercitabile mediante eccezione di inadempimento rispetto alla domanda di pagamento delle spese condominiali.

L’eccezione di inadempimento, nelle controversie condominiali di pagamento di contributi, può essere opposta esclusivamente dal condominio quale parte del contratto di appalto, nelle forme e con i rimedi propri del rapporto contrattuale: risoluzione, riduzione del prezzo, risarcimento del danno. Il singolo condomino che lamenti vizi o difetti nell’esecuzione dei lavori può sollecitare l’assemblea o, in caso di inerzia, agire con le azioni a tutela dei propri diritti reali sulle cose comuni, ma non paralizzare il pagamento della propria quota.

6. L’eccezione di mediazione obbligatoria e i profili processuali

Il quinto motivo, relativo alla mancata attivazione del procedimento di mediazione obbligatoria ex art. 5 D.Lgs. n. 28/2010, è dichiarato inammissibile per difetto di specificità ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., per non essere stati trascritti nel ricorso il verbale di udienza in cui l’eccezione sarebbe stata sollevata né il corrispondente motivo di appello. La Corte ribadisce il principio consolidato secondo cui, anche per gli errores in procedendo, l’art. 366 c.p.c. impone la trascrizione essenziale degli atti processuali di riferimento.

Quanto alle spese processuali, il nono motivo è dichiarato inammissibile: la Corte di appello non avrebbe potuto modificare le spese di primo grado in assenza di apposito motivo di gravame sul punto, non operando l’effetto espansivo ex art. 336 c.p.c.; per il grado di appello, il sindacato della Cassazione è limitato alla verifica della regola del soccombente, con esclusione della valutazione di opportunità sulla compensazione.

III. Osservazioni critiche e profili di interesse sistematico

1. La correzione della motivazione ex art. 384 c.p.c.: un chiarimento necessario

Il profilo più significativo della pronuncia è la correzione ex art. 384, comma 4, c.p.c. della motivazione adottata dalla Corte di appello sulla qualificazione della clausola contrattuale. Riqualificare quella clausola come cessione del credito avrebbe avuto conseguenze pratiche problematiche: avrebbe richiesto la notifica della cessione al debitore ceduto (art. 1264 c.c.) come presupposto di efficacia, avrebbe sollevato dubbi sulla capacità dell’amministratore di disporre, cedendoli, dei crediti del condominio verso i singoli senza specifica autorizzazione assembleare, e avrebbe creato un cortocircuito logico in cui l’adempimento dell’obbligo condominiale (la «cessione del credito» all’appaltatore) privava il condominio stesso dello strumento per fare valere l’inadempimento dell’appaltatore.

La Cassazione risolve l’impasse riconoscendo che la clausola si limita a dare forma contrattuale a ciò che l’ordinamento già prevede: il terzo creditore può agire pro quota verso i singoli condomini. Non occorre alcun atto dispositivo. Questa lettura è sistematicamente coerente e convince: esclude il rischio di aggirare la disciplina della cessione del credito e preserva la simmetria tra la legge regolatrice dell’obbligazione e la legittimazione processuale.

2. La persistente ambiguità sul confine tra «diritti sulle parti comuni» e «gestione»

Rimane aperto, e la sentenza ne è pienamente consapevole, il problema del confine tra le controversie attinenti ai diritti reali sulle parti comuni, nelle quali la legittimazione concorrente del singolo condomino è riconosciuta, e quelle attinenti alla gestione, che restano riservate all’amministratore. Il ricorrente aveva giustamente rilevato che il secondo comma dell’art. 1131 c.c. non opera alcuna distinzione sul punto.

La linea di confine è giurisprudenzialmente costruita e si mantiene instabile. La sentenza n. 10934/2019 delle Sezioni Unite aveva riconosciuto al condomino la legittimazione concorrente per le controversie riguardanti diritti reali sulle parti comuni (nel caso: una servitù); la sentenza in commento ne nega l’applicazione per la controversia sul pagamento del corrispettivo contrattuale all’appaltatore, qualificandola come controversia sulla gestione. Il discrimine appare chiaro nei casi polari, ma si fa sfumato in quelli intermedi: si pensi alle azioni di accertamento dei confini tra proprietà comune e individuale, o alle controversie sulla ripartizione delle spese per impianti a servizio parziale dell’edificio.

Una recente conferma della linea giurisprudenziale è offerta da Cass. Sez. 2, n. 27700/2025, che ha ritenuto necessario il litisconsorzio di tutti i condomini nell’azione reale di costituzione coattiva di servitù sul fondo comune, escludendo in quel contesto la sufficienza della sola rappresentanza dell’amministratore: la logica è speculare a quella della sentenza annotata, poiché laddove si discute di diritti reali l’interesse è immediatamente individuale e la legittimazione si espande, mentre laddove si discute di gestione l’interesse è collettivo e la legittimazione si concentra.

3. Il condomino come «parte originaria» del rapporto: tensioni irrisolte

La sentenza esclude che il condomino possa opporre all’appaltatore le eccezioni che avrebbe potuto sollevare il condominio quale parte contrattuale, affermando che la posizione del singolo è mediata dalla rappresentanza dell’amministratore e dall’interesse collettivo alla gestione. Rimane, però, una tensione irrisolta che la pronuncia non dissolve completamente.

Da un lato, la giurisprudenza afferma che i condomini sono i veri titolari, pro quota, delle obbligazioni contratte dall’amministratore in loro nome e che il condominio non è titolare di diritti e obbligazioni. Dall’altro, i singoli condomini non possono far valere le eccezioni nate da quel medesimo rapporto. La giustificazione addotta, la necessità di preservare la semplificazione organizzativa garantita dall’incarico unitario, è funzionalmente plausibile ma dogmaticamente non del tutto soddisfacente: se il condomino è parte del rapporto (seppure «in combinazione con gli altri»), il suo diritto di difesa contrattuale dovrebbe essere almeno astrattamente configurabile.

Una possibile armonizzazione è quella offerta dalla stessa sentenza: riconoscere che le posizioni singole «si combinano in un’unica situazione soggettivamente complessa» che esprime «una posizione soggettiva unitaria». Si tratta di una figura che, seppur senza voler affrettare qualificazioni dogmatiche, richiama il dibattito dottrinale sulle obbligazioni collettive e sui soggetti giuridici a struttura organizzativa: il condominio non è un ente, ma si comporta in certi contesti come se lo fosse, con la conseguenza che i suoi «componenti» non esercitano individualmente diritti e facoltà che riguardano la dimensione collettiva.

4. Implicazioni pratiche per i terzi contraenti

Per i terzi appaltatori o fornitori la sentenza offre un quadro di certezza maggiore rispetto alla qualificazione cessoria adottata dalla Corte di appello: non devono procedere a notifiche di cessione né verificare la validità di eventuali autorizzazioni assembleari alla stipula di clausole particolari. Possono agire direttamente verso il condomino moroso per la quota di competenza, sul solo presupposto dell’inadempimento di quella quota e della delibera assembleare di approvazione della spesa non impugnata.

Permane, tuttavia, un onere pratico non trascurabile: il terzo deve conoscere, o ottenere dall’amministratore, i dati dei singoli condomini e le rispettive quote millesimali per procedere all’azione individuale. La clausola contrattuale analizzata dalla sentenza aveva previsto, a tal fine, l’obbligo dell’amministratore di comunicare tempestivamente per ogni rata i nominativi e le quote insolute. Questo meccanismo, che la sentenza legittima pienamente nella sua utilità operativa, rappresenta la risposta negozialmente appropriata al problema dell’identificazione dei debitori parziarii.

Si segnala, inoltre, che la clausola di esenzione dalla solidarietà opera anche a vantaggio del condomino: garantisce che il terzo non possa esigere da lui l’intero importo del corrispettivo, né l’intero SAL, ma soltanto la quota proporzionale. È dunque una clausola di protezione bilaterale, che la sentenza riconosce espressamente.

IV. Conclusioni

La pronuncia in commento si segnala per la chiarezza sistematica con cui, attraverso la correzione della motivazione della Corte di appello, riconduce il problema dell’azione diretta del terzo appaltatore verso il singolo condomino al principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, senza necessità di ricorrere ad istituti (cessione del credito, datio in solutum) estranei alla struttura del rapporto.

I principi affermati possono essere così sintetizzati:

1. La clausola contrattuale che preveda i pagamenti «pro quota» con esenzione del condominio dalla solidarietà non configura una cessione del credito, bensì ribadisce la facoltà, già riconosciuta dall’ordinamento, del terzo creditore di agire direttamente verso il singolo condomino per la sua quota millesimale, in forza della natura parziaria dell’obbligazione condominiale.
2. Il singolo condomino convenuto per il pagamento della propria quota non è legittimato a opporre all’appaltatore le eccezioni relative all’esecuzione del contratto di appalto, che competono esclusivamente al condominio quale parte contrattuale.
3. L’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. non opera nei rapporti tra condomino e condominio, e, a fortiori, tra condomino e appaltatore, in quanto il rapporto del condomino con il condominio non ha natura sinallagmatica: il suo obbligo di contribuzione alle spese è fondato sulla disciplina legale della comproprietà necessitata delle parti comuni (artt. 1118 e 1123 c.c.), non sul contratto di appalto.
4. La legittimazione processuale del singolo condomino concorre con quella dell’amministratore soltanto nelle controversie aventi ad oggetto i diritti reali sulle parti comuni, non in quelle attinenti alla gestione delle stesse, nelle quali l’interesse è collettivo e la legittimazione resta esclusiva dell’amministratore.

La sentenza consolida così un quadro di regole praticabili per i terzi contraenti con i condomini e contribuisce a chiarire, seppure senza chiudere definitivamente, il dibattito sui limiti della legittimazione processuale del singolo condomino nel governo delle controversie afferenti alla dimensione collettiva del condominio.