La riserva di proprietà non sopravvive al nuovo condominio (Cass. civ. Sez. II n. 8527 del 01.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il lastrico solare è bene comune ai condomini ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., salvo che risulti il contrario dal titolo. Il titolo contrario va individuato nell’atto costitutivo del condominio, cioè nel primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto. Se in tale occasione la proprietà del lastrico è riservata a uno solo dei contraenti, la presunzione di comunione è derogata. Quando però le unità alienate vengono retro-alienate all’originario unico proprietario, o la proprietà si concentra in un solo soggetto, il condominio viene meno. Se successivamente una o più unità sono nuovamente alienate, sorge un nuovo condominio e la presunzione di comunione del lastrico torna a operare, poiché la riserva negoziale originaria non è più idonea a derogarvi. Quanto alle spese, la causa di accertamento della proprietà di un fabbricato si determina sulla rendita catastale ex art. 15 cod. proc. civ. e, in via di estremo subordine, si considera di valore indeterminabile.

Il Fatto

Alcuni condomini, proprietari di due piani di un edificio, chiedevano dichiararsi inefficace nei loro confronti l’atto con cui altri condomini avevano venduto il lastrico solare a un terzo acquirente. Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che il lastrico fosse stato legittimamente venduto perché gli originari unici proprietari, costituendo il condominio, se ne erano riservata la proprietà esclusiva.

La Corte d’Appello riformava la decisione: il condominio creato nel 1971, non comprensivo del lastrico, era venuto meno per effetto della ri-concentrazione delle proprietà; nel 1982 era sorto un nuovo condominio, comprensivo anche del lastrico ex art. 1117 cod. civ. La vendita del 2012 era quindi inopponibile agli appellanti. Il terzo acquirente ricorre per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo è infondato. La Corte ricorda che il lastrico solare è bene comune, salvo titolo contrario, e che il titolo contrario va ricercato nell’atto costitutivo del condominio, cioè nel primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto. Se in quella sede la proprietà del bene potenzialmente comune è riservata a uno solo dei contraenti, il bene non rientra tra quelli comuni. Il principio è espresso da Cass. Sez. II n. 20693 del 2018, con richiamo a Cass. n. 11812 del 2011 e, più di recente, a Cass. n. 30229 del 2023 e Cass. n. 17862 del 2023.

La Corte ritiene però che il ragionamento dei giudici d’appello si sottragga a censura. Quando l’originario proprietario unico aliena una o più unità, sorge un condominio su tutte le parti negozialmente messe in comune o comuni ex art. 1117 cod. civ.; la riserva di una di esse deroga alla presunzione. Ma se le unità alienate sono retro-alienate all’originario unico proprietario, o la proprietà si concentra in un solo soggetto, il condominio scompare, perché non vi sono più beni comuni né proprietà individuali facenti capo a soggetti diversi.

Se successivamente una o più unità sono ancora alienate, si crea un nuovo condominio, cosicché l’art. 1117 cod. civ. torna a operare riguardo all’appartenenza del lastrico a tutti i condomini. Ipotizzare il contrario significherebbe mettere tra parentesi il venir meno del condominio per effetto della ri-concentrazione delle proprietà.

Il secondo motivo è fondato. La causa era stata qualificata come azione di accertamento della proprietà condominiale del lastrico. Ai fini delle spese, ex art. 5 d.m. n. 55/2014, il giudice deve riferirsi al valore determinato sulla rendita catastale del fabbricato ex art. 15, primo comma, cod. proc. civ. e, solo se gli atti non offrono elementi di stima, ritenere la causa di valore indeterminabile. La Corte d’Appello ha invece applicato il criterio di estremo subordine senza dar conto dell’impossibilità di stimare il valore, malgrado agli atti vi fosse il contratto di vendita con il valore del lastrico.

La sentenza è pertanto cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.