Leasing traslativo, penale valida e onere della vendita negligente sull’utilizzatore (Cass. civ. Sez. III n. 676 del 10.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel leasing immobiliare finanziario traslativo è legittima la clausola penale che, in caso di inadempimento dell’utilizzatore, prevede che questi, dopo la risoluzione, perda i ratei versati, debba quelli a scadere e il costo dell’opzione di acquisto, al netto del valore di stima del bene o di quello di realizzo, non essendo la pattuizione inibita dall’art. 1526, secondo comma, cod. civ. Il correttivo cui il giudice deve aver riguardo deroga alla penale manifestamente eccessiva è la detrazione del valore del bene la cui proprietà non sia stata traslata. Quando il bene sia stato ricollocato sul mercato, il parametro è costituito dai valori effettivamente conseguiti; la vendita negligente si atteggia a fatto modificativo del diritto e l’onere di allegarla e dimostrarla grava sull’utilizzatore.

Il Fatto

Una s.r.l., già utilizzatrice di un contratto di locazione finanziaria immobiliare, dopo essere rimasta inadempiente nel pagamento di alcuni canoni, era stata convenuta in giudizio dalla concedente per ottenere la dichiarazione di risoluzione contrattuale e la condanna alla restituzione degli immobili. La domanda era stata accolta in primo grado e, pendente l’appello, era intervenuto il rilascio del cespite.

La utilizzatrice aveva quindi agito separatamente per ottenere la dichiarazione di nullità della clausola che permetteva alla concedente di trattenere i canoni riscossi, quelli a scadere e, in aggiunta, il costo di esercizio del diritto di opzione, chiedendo in via subordinata la riduzione della penale pattuita. Il Tribunale aveva rigettato la domanda e la Corte di appello aveva confermato la pronuncia. Avverso questa decisione la s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi, per connessione, e li dichiara infondati. Il richiamo decisivo è all’orientamento a Sezioni Unite n. 2061 del 2021, che ha affermato la legittimità della clausola penale con cui, nel leasing immobiliare finanziario traslativo, si pattuisca che, dopo la risoluzione, l’utilizzatore perda i ratei versati e debba quelli a scadere e il costo dell’opzione di acquisto, al netto del valore di stima o di realizzo del bene.

La clausola non è inibita dall’art. 1526, secondo comma, cod. civ., applicabile analogicamente alle fattispecie con risoluzione anteriore alla legge n. 124 del 2017, che prevede espressamente la possibilità di deroga convenzionale riferita all’ipotesi regolata nel primo comma. Si tratta inoltre di penale che mira legittimamente a realizzare l’interesse negoziale perseguito dal concedente con l’operazione traslativa, qualificazione operata dalla Corte territoriale e non censurata sul punto.

Quanto alla detrazione del valore del bene restituito, il giudice di merito deve provvedere a una stima basata sui valori di mercato al momento della restituzione e, se il bene sia stato venduto o altrimenti allocato, i parametri sono costituiti dai valori rispettivamente conseguiti. L’orientamento si è consolidato nel senso che il riferimento al valore di mercato, stima probabilistica, è ipotesi correlata alla non intervenuta vendita, poiché il creditore ha interesse al miglior effettivo e immediato incasso dalla vendita.

Da ciò consegue l’aspetto di maggior rilievo pratico: la vendita negligente si atteggia a fatto modificativo del diritto, correlato alla penale, conformata dalle allegazioni e dimostrazioni del concedente che abbia ricollocato il bene sul mercato. Pertanto, al pari della relativa allegazione, anche l’onere di dimostrare quella negligenza fa capo all’utilizzatore, che, in coerenza speculare, è creditore dell’importo da detrarre.

La Corte rileva infine che è del tutto aspecifica l’asserzione di non meglio precisate emergenze documentali attestanti criticità della vendita. L’autonoma ragione decisoria spesa sul punto dalla Corte distrettuale non è incisa dalle censure, restando irrilevanti le contestazioni sul merito delle ricostruzioni peritali di stima. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di cassazione e con l’attestazione dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.