Locazione, adeguamento ISTAT annuale e nullità della clausola una tantum (Cass. civ. Sez. III n. 15812 del 13.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione, è nulla, per contrasto con l’art. 32, comma 2, della l. n. 392/1978, la clausola contrattuale che preveda l’aggiornamento del canone alla misura del 100% delle variazioni ISTAT con effetto attributivo di tutte le variazioni che intervengano nel corso del rapporto, ovvero mediante richiesta riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente. La richiesta annuale dell’aggiornamento si pone, infatti, come condizione per il sorgere del relativo diritto. La valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto, ex art. 1455 cod. civ., costituisce questione di fatto rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, insindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione congrua e immune da vizi logici e giuridici. Le cause di risoluzione debbono preesistere al momento della domanda giudiziale.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile sito in Catania intimò sfratto per morosità alla conduttrice, contestando un debito per adeguamento ISTAT e canoni condominiali. La conduttrice propose opposizione tardiva ex art. 668 cod. proc. civ., sostenendo l’insussistenza del debito e richiamando una scrittura privata con cui i precedenti proprietari avevano concordato la non soggezione del canone all’adeguamento.

Il Tribunale pronunciò la risoluzione del contratto per inadempimento, condannando la conduttrice al rilascio e al pagamento delle differenze. La Corte d’appello di Catania riformò la decisione, rilevando d’ufficio la nullità della clausola n. 3 del contratto, perché contrastante con l’art. 32, comma 2, l. n. 392/1978, e rigettò la domanda di risoluzione, considerata la morosità residuata di importo esiguo. Il locatore ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha dichiarato inammissibile il primo motivo. Il ricorrente sosteneva che, in ragione dell’attività di bed & breakfast svolta nell’immobile, non troverebbero applicazione gli artt. 27 e 32 della l. n. 392/1978 e che, per la durata ultraseiennale del contratto, la clausola sarebbe comunque legittima. La censura omette però di indicare specificamente il contratto, in violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ., e non intercetta la ratio decidendi fondata sulla necessità della richiesta annuale. La Corte ribadisce il principio per cui la richiesta si pone come condizione del sorgere del diritto e che l’art. 32, comma 2, richiamando la durata dell’art. 27, si riferisce anche alle locazioni novennali.

Il secondo motivo, incentrato sulla violazione dell’art. 1455 cod. civ., è stato giudicato inammissibile per la sua natura assertoria. La Corte richiama la giurisprudenza di legittimità secondo cui la gravità dell’inadempimento è questione di fatto, insindacabile ove la motivazione sia congrua. Nel caso di specie, la sentenza impugnata ha dato conto della sproporzione tra l’entità del canone annuo e la morosità residuata dopo la depurazione della clausola nulla. Le cause di risoluzione devono poi preesistere alla domanda: il giudice può trarre elementi dalla morosità protrattasi nel corso del giudizio, ma non può prescindere dall’indagine sulla sussistenza dell’inadempimento al momento della domanda.

Il terzo motivo, sulla violazione dell’art. 1419 cod. civ., è inammissibile per carenza di interesse: la caducazione della nullità limitata alla clausola comporterebbe la nullità dell’intero contratto, precludendo al locatore ogni recupero superiore al canone depurato. Il quarto motivo, relativo all’art. 92 cod. proc. civ., è stato giudicato incomprensibile e comunque infondato, avendo la Corte territoriale liquidato le spese dei due gradi secondo la regola dell’art. 91 cod. proc. civ., con effetto assorbito dall’art. 336, comma 1, cod. proc. civ..

Il Collegio ha infine condiviso la proposta di definizione accelerata, applicando le conseguenze del terzo comma dell’art. 380-bis cod. proc. civ.: oltre alle spese processuali, la condanna del ricorrente alle somme di cui all’art. 96, commi terzo e quarto, cod. proc. civ., per lite temeraria.