Locazione di bene demaniale, impossibilità sopravvenuta e morosità del conduttore (Cass. civ. Sez. III n. 20031 del 18.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La mancata disponibilità, giuridica o di fatto, del bene da parte del locatore non è presupposto di validità del contratto di locazione e non ne determina la nullità, salvo il caso di detenzione acquisita illecitamente, integrando al più un difetto di legittimazione alla stipula da cui discende la mera inefficacia del contratto nei soli rapporti con l’effettivo legittimato. L’impossibilità sopravvenuta della prestazione ai sensi dell’art. 1256 cod. civ. va intesa in senso oggettivo e assoluto e non è invocabile quando la prestazione abbia ad oggetto una somma di denaro, alla stregua del principio genus numquam perit. In sede di legittimità i motivi che prospettano questioni non trattate nella sentenza impugnata sono inammissibili se non ne indicano l’avvenuta deduzione in merito e non rispettano gli oneri di specificità e autosufficienza.

Il Fatto

La società locatrice intimava sfratto per morosità alla conduttrice di un’area ad uso commerciale, concessa in locazione per l’ormeggio e il rimessaggio di imbarcazioni da diporto, per il mancato pagamento dei canoni a decorrere dal novembre 2013. La conduttrice si opponeva alla convalida deducendo la nullità dell’intimazione e, nel merito, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione conseguente al sequestro penale della banchina prospiciente l’area locata, sequestro poi dichiarato illegittimo.

Il Tribunale confermava il rilascio, dichiarava la risoluzione di diritto del contratto e condannava la conduttrice al pagamento dei canoni non corrisposti. La Corte d’appello rigettava il gravame, rilevando la novità delle domande di rideterminazione del canone e di risoluzione per impossibilità sopravvenuta, disattendendo l’eccezione di difetto di legittimazione attiva della locatrice. Avverso tale sentenza la conduttrice proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte dichiara anzitutto inammissibile il ricorso proposto dalla persona fisica, che non aveva partecipato al giudizio di merito in proprio ma solo quale legale rappresentante della società. Nel giudizio di cassazione manca una previsione che consenta al terzo di intervenire con facoltà di difese, salvo il successore a titolo particolare nel diritto controverso, e anche l’eventuale intervento volontario sarebbe pertanto inammissibile.

Nel merito, i motivi sulla dedotta natura demaniale del fondo sono inammissibili. La ricorrente non ha aggredito la ratio della sentenza impugnata, secondo cui la proprietà della res locata in capo al locatore non è presupposto necessario per la validità del contratto di locazione. Inoltre la questione della demanialità non era stata trattata in appello e la ricorrente ha omesso di indicare se, dove e come il giudice di merito ne fosse stato investito, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso.

La Corte ribadisce il principio per cui, salvo il caso di detenzione acquisita illecitamente, la mancata disponibilità del bene da parte del locatore integra non già la nullità, ma la mera inefficacia del contratto nei rapporti con l’effettivo legittimato. La censura, prospettata in termini non aderenti al decisum, è quindi inammissibile, essendo assimilabile alla mancata enunciazione dei motivi richiesti dall’art. 366, comma primo, n. 4, cod. proc. civ.

Quanto all’impossibilità sopravvenuta, la Corte conferma che essa va intesa in senso oggettivo e assoluto e non è invocabile per le obbligazioni pecuniarie, alla stregua del principio genus numquam perit. La ricorrente, peraltro, ha censurato una motivazione incidentale omettendo di impugnare la ragione centrale della decisione e, sulla seconda parte del motivo relativa all’epoca della morosità, è incorsa in una prospettazione di circostanze fattuali non devolute al giudice di appello.

Anche i motivi sulla novità delle domande e sulla illiceità dell’oggetto sono inammissibili. La Corte ricorda che la non conformità dell’immobile alla disciplina edilizia e urbanistica non determina l’illiceità dell’oggetto del contratto, poiché il requisito dell’art. 1346 cod. civ. va riferito alla prestazione e non al bene in sé, né può configurarsi una causa illecita ai sensi dell’art. 1343 cod. civ. Il ricorso è dunque rigettato, con condanna alle spese e con l’attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.