Locazione, occupazione senza titolo e concorso del creditore nella causazione del danno (Cass. civ. Sez. III n. 16195 del 16.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione, l’indennità prevista dall’art. 1591 cod. civ. per il ritardo nella restituzione del bene è parametrata al corrispettivo convenuto, con regime forfettario stabilito in misura minima, restando a carico del locatore la prova del maggior danno. La sua liquidazione può essere contenuta entro il tempo occorrente per la liberazione dell’immobile secondo ordinaria diligenza, poiché il difetto di diligenza del creditore integra l’ipotesi del danno evitabile di cui all’art. 1227, comma secondo, cod. civ. Il sindacato di legittimità sull’interpretazione del contratto investe solo i criteri ermeneutici e il percorso logico del giudice di merito, non il risultato interpretativo in sé. Parimenti è insindacabile in cassazione la valutazione del materiale probatorio, salvo il limite del minimo costituzionale della motivazione.

Il Fatto

Un locatore aveva concesso in locazione un immobile a una struttura sanitaria pubblica. Al termine del rapporto, il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda del locatore, condannando la conduttrice al pagamento della metà delle spese di ripristino e rigettando la domanda di risarcimento per l’occupazione protratta.

La Corte d’appello, in parziale accoglimento dell’impugnazione del locatore, riconosceva un importo a titolo di art. 1591 cod. civ., limitandolo a una mensilità sul presupposto del concorso di colpa del locatore, che non avrebbe tempestivamente liberato l’immobile per eseguire i lavori. Il locatore ricorreva per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo denunciava la violazione dei canoni interpretativi del contratto e l’inversione dell’onere della prova in materia di manutenzione. La Corte ha ritenuto il motivo inammissibile: il ricorrente non postulava in via diretta la violazione delle norme, ma sollecitava una rivalutazione di quaestiones facti. Il sindacato di legittimità non può investire il risultato dell’interpretazione contrattuale, ma solo l’individuazione dei criteri ermeneutici e gli eventuali errori di diritto.

Nel merito, la clausola contrattuale aveva addossato alla conduttrice solo le riparazioni e le manutenzioni ordinarie, escludendo quelle straordinarie e il rifacimento degli impianti. La Corte d’appello aveva correttamente applicato l’art. 2697 cod. civ., riferendo l’onere probatorio del locatore alla sola rimozione di taluni manufatti, senza violare la presunzione dell’art. 1590, comma secondo, cod. civ., non avendo il ricorrente riprodotto il contratto in ordine allo stato del bene alla consegna.

Il secondo motivo censurava la limitazione dell’indennità a una sola mensilità. La Corte ha escluso il vizio di cui all’art. 360, comma primo, n. 5, cod. proc. civ., perché il ricorrente non aveva indicato un fatto storico decisivo pretermesso, ma una pluralità di risultanze probatorie, non sindacabili nel merito. Il motivo è stato quindi inammissibile.

Le censure sull’asserito concorso colposo rilevato d’ufficio sono state giudicate infondate. La limitazione non integrava una cooperazione colposa nella fattispecie costitutiva dell’illecito, ma un difetto di diligenza rispetto a un danno evitabile ex art. 1227, comma secondo, cod. civ., già prospettato dal Tribunale. Il terzo motivo sulla compensazione delle spese è stato rigettato, rientrando la valutazione sulla compensazione nel potere discrezionale del giudice di merito, sindacabile solo per illogicità o errore.